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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
繼筆者於上月14日發表的《內地樓市末季料價量平穩》後，特別再撰文論後市，尤其是內房市已成功保住「銀十」後，從十月份樓市數據預測未來走勢會轉旺嗎？內房公司會應用哪些合宜策略去推盤呢？
一線城市剛需不減 支撐樓價
於9月30日，人民銀行宣布放鬆房貸政策，縱然具體政策還未全面落實地方，但是已起了「立竿見影」功效。11月初，中國指數研究院(下稱「中指院」)剛公布10月樓市成交數據顯示，10月42個城市(含一二三線城市)成交量按月急升12.6%，是今年內新高，但按年仍有所下降。如果再細心分析，則發現最受惠反而是還未打開「限購令」的4個一線城市，尤其以南面兩大副省級城市廣州及深圳更加突出，分別按月上升58.3%(廣州)及47.2%(深圳)。「還未落地」的放鬆房貸政策已經有效激活一線城市，4個一線城市的成交量按月大幅增長4成以上，按年則小幅減少約1%，反映她們剛需不減，只要開發商願意以市價或輕微降價，則「日光盤」情形再次重見。中央和地方政府看在心裡，自然會明白，如果再完全撤消限購措施，則一線城市會重拾升軌，不可不小心行事。
二三線城市 仍需減價去庫存
雖然限購令及房貸政策同時在二、三線城市放開，但是成交量的刺激程度遠不及一線的；10月份二、三線城市成交量按月分別增長7.1%及17.1%，按年則反下降6.8%及22.9%，也反映二、三線城市仍然持續受壓局面，基本供需因素未變，即庫存量是大於合理水平，開發商只有持續降價方才保住正常銷售量。
如果以區域去分析，中指院公布的2014年第43周(10月20日至26日)一手樓交易資料中，以珠三角同比及環比上升23.5%和30.8%最好，順序遞減的是長三角同比及環比上升13.5%及20.1%及環渤海的-14.7%及+8.5%，樓市的反彈能力「高下立見」。普遍情形是區域內經濟較發達城市如珠三角的深圳，廈門，長三角的杭州、蘇州及環渤海的北京是領跑者，但是當然要視乎本地樓價水平和庫存量數。
這次成交量反升是受惠於新建住宅價格的回軟。根據中指院的數據，10月全國百城新建住宅平均價格按月下跌0.4%，連續第6個月下跌，但跌幅較上月顯著縮小0.52%。其實樓價水平是買賣雙方角力遊戲，政策和銀根放寬後，剛需購買力被短期釋放出來，樓價會輕微上游，但是當市場購買力恢復正常化後，減價求去貨是不二之途，可以預計新建住宅樓價會持續回吐以換取合理去貨量。高存量的三線城市更是形勢嚴峻，開發商肯定以大幅砍價營銷手法去促銷，變成惡性循環局面，可能是「愈減愈無人問津」！
僅熱點回暖 整體土地成交淡
樓價反映現在，地價可見未來。在樓市成交回升帶動下，熱點城市土地市場回暖，但整體土地市場仍然沉寂。以十個月計算，全國300個城市的賣地收入為18,503億元人民幣，按年減少24%，只是相當於去年整年的57%。又據美聯全國研究中心統計，2014年第43周全國重點城市土地成交有5宗，交投量持續下跌但一線土地價格高於預期，上海及深圳的純居住用地分別以約1 倍溢價成交，反映一線城市土地稀缺，地價仍然高企。大家不難發現二、三線城市土地成交不振，這跟地方的高庫存量有莫大關係，預料土地滯銷情況還會維持幾年時間，也有助去除高庫存量的。
長期穩住房價 將是未來方向
日前在主持召開國務院常務會議中，李克強總理提出推進六大領域消費，其中「穩定住房消費」是其中之一。與其他五大領域相比，住房市場換上「穩定」一詞，反映中央政府的方向是長期穩住房價，但是以價換來的，當連「換價手法」都失效時，政府的再刺激政策不可不出台，一線城市的完全放鬆限購政策是長久地不可能迴避的。無論如何，未來整體內房市場會是量升價跌局面，當一線城市市場趨向成熟時，應由二手市場主導呢。
「銀十」再見直接地救活內房股公司業績表現，主要內房股股價在觸底回升中，公司的財政情況可以短期回穩，先下注內房股(尤其是借貸量較小的)是投資者短期上等策略，再謀定中期再重返內房實物市場。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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