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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
筆者去年12月初提到，私樓市場與資助房屋將會展開一場角力戰，究其原因，二手樓價去年上升近一成，私樓與資助房屋升勢大致上同步，近日不少報道指出居屋樓價升幅顯著，對比私樓甚至有過之而無不及。市場人士普遍歸究政府2013年中推出的「白居二」政策，間接將居屋樓價推高，影響市民置業計劃。
「白居二」成效一般
居屋向來為私樓與公屋市場中間的一層置業階梯，房委會為居屋第二市場提供折扣優惠，協助市民以較少的首期入市上車，再透過樓換樓升級置業，讓物業市場得以流轉。不過礙於高樓齡居屋相對較難獲批長按揭年期，且需要補地價後才可於市場自由買賣，欠缺靈活性，因此從歷史數據可見，以往居屋市場買賣佔整體樓市成交的比例一向偏低。1997年至2013年間每年居屋佔市場成交比例不足一成，即使是2014年全年佔比升至8.9%的歷史新高，仍未能突破雙位數，反映政府推出「白居二」政策雖然令居屋引起市場關注，但實際上不足以掀起搶購熱潮，流轉率僅屬一般。
以往私樓與居屋市場一向平衡發展，近年居屋價格上升，歸根究底屬供求失衡，以及一系列樓控措施扭曲市場生態所致。影響最深遠的措施，相信非2011年中推出第四輪的收緊按揭措施莫屬，當時金管局進一步下調住宅按揭貸款成數，更將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。
供求失衡須正視
換言之，只有600萬元或以下的物業才有機會獲取高達物業市值九成的貸款，致令資金有限的買家轉向追捧細價樓，同時推動居屋價量齊升，令置業階梯收窄，促使居屋及夾屋等物業價格日趨「私樓化」。
隨着物業價格持續上升，細價物業買少見少，多年前政府為減低市民置業負擔，調整首次置業印花稅，將200萬元以下物業的印花稅劃一為100元，有學者認為該想法現時已經不合時宜，建議政府考慮擴大至較高價格之物業。筆者認為，樓市瞬息萬變，不論印花稅或收緊按揭成數等措施均有需要適時檢討，因應市場作出相應調整，從而達至市場平衡發展。歸根究底是本港樓市失衡發展的根源，政府必須正視。
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