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香港文匯報訊5月28日，由中國房地產業協會、中國房地產研究會、中國房地產測評中心聯合推出的《2015中國房地產上市公司測評研究報告》及「2015中國房地產上市公司100強排行榜」於香港隆重發佈。萬科連續八年蟬聯榜首，保利地產和萬達商業位居三強。
恒大地產、中國海外發展和華潤置地分別居於第四到第六位，碧桂園和富力地產排名與上年相同，分別佔據第七、第八位，世茂房地產和遠洋地產分列第九至十位。
本次大會由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產測評中心聯合主辦，北京中房研協技術服務有限公司承辦。這也是主辦方連續第八屆發佈上市房企測評成果，中國房地產研究會、中國房地產業協會官網中房網為本次活動的獨家官方發佈網站。
研究對象列內地、香港、海外202家上市房企
本次測評的研究對象為滬深上市公司126家，內地在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合計共202家。在此基礎上，主辦方在深度跟蹤研究企業的基礎上發佈了《2015中國房地產上市公司測評研究報告》，及「2015年中國房地產上市公司排行榜」，同時發佈了A股十強、H股十強以及風險控制、發展速度、經營績效、資本運營、創新能力和產業鏈上市公司五強子榜單。
報告指出，過去一年，房地產市場行政干預性政策趨於減少，宏觀調控政策更為市場化。與前些年相比，2014年房地產市場總體成交持續走冷，直至第四季度才逐步出現企穩跡象。近年來持續快速發展的房地產市場供給逐漸充足、需求增長趨緩的態勢顯現，我國房地產市場正由賣方市場轉向買方市場，與此相伴的是行業整體溢利的收窄和行業內部的分化。站在行業發展的又一重要節點下，房地產企業如何在轉型大幕開啟時搶佔先機備受關注。
去年房市持續走冷 末季出現企穩跡象
當日，中國房地產研究會副會長兼秘書長苗樂如、中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席兼總裁周忻、上海易居房地產研究院院長、中國房地產測評中心專家委員會主任張永岳、中國房地產測評中心主任、易居中國執行總裁丁祖昱以及200餘位房地產行業上市公司高管、資本界VIP嘉賓以及30餘家香港媒體齊聚一堂，共同見證了這一行業盛會。
主辦方表示，中國房地產上市公司作為中國房地產開發企業的重要組成部分，其在綜合實力、盈利能力、抗風險能力、投資潛力和成長能力等方面具有較強的行業代表性，能夠充分反映和折射出整個行業在市場開拓、經營管理、市場營銷、行業風險以及發展導向等方面的基本趨勢，且由於房地產上市公司的信息披露情況較為完整和準確，通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究，對房地產上市公司的綜合實力進行評估和深入研究，可以有效促進房地產開發企業以及整個行業的良性競爭和健康發展，對於房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。
行業洗牌進程加速滬深估值領先港股
《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2012年後，房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速，2014年，滬深涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業退出房地產業務。同時，地產藍籌在這一輪競爭中持續領先，行業分化洗牌進程加速。
2014年總體而言，股市地產板塊表現略強於大盤。在每股收益水平方面，滬深上市房企及在港上市房企每股收益均值均為近五年來的最低水平。儘管盈利能力普遍有所下降，但滬深兩市的房企隨大市走勢迎來了板塊估值的向好回調，市盈率均值和市淨率均值分別為28.64倍和3.37倍，兩項指標均登上了近三年的最高位。在港上市房企市盈率均值為7.48倍，市淨率均值已處於破淨狀態，僅為0.65倍，二者都創下了近三年的新低。滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。
審慎補充土地資源互聯網化漸趨深入
2014年在去庫存的壓力下，多數上市房企拿地速度有明顯放緩趨勢，龍頭房企土地策略調整也出現分化。萬科2014年土地儲備明顯下降，轉型輕資產的城市配套服務商，而華潤和保利則選擇逆勢拿地，積極補充土地儲備。從拿地與銷售的比率來看，2014年上市房企的拿地銷售比率顯著低於2013年，標杆房企的拿地銷售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年實現1315億元的銷售額，用於新增土地儲備的拿地銷售比為17%。
2014年是中國經濟步入新常態的一年，也是房地產市場加快轉型，不斷創新的一年，「地產+金融+互聯網」逐漸成為新形勢下上市房企的戰略要點，在運營模式、產品創新、營銷策略、融資以及制度管理上，越來越多企業提出了新的嘗試。輕資產轉型、「房地產+X」跨界產品、「事業合夥人和項目跟投」、微信營銷等均成為上市房企的創新嘗試關鍵詞。
房產收入增速放緩淨負債率再攀新高
2014年，上市房企資產總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；淨資產均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產業務收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。相較於2013年增速的大幅回升，2014年，各項規模指標中，除了淨資產均值以外，其餘三項指標增速均有不同程度的下滑。其中，總資產均值、房地產業務收入均值和營業利潤均值同比增速分別下滑0.91、42.64和2.76個百分點。總體來看，房地產上市公司規模仍處於穩步積累過程中，但增速已經進入下降通道。
2014年，房地產行業負債水平仍處高位。高企的負債水平反映出在市場低迷、銷售下滑的情況下，企業擴張更加依賴借貸，普遍採用的高杆杠和高資金成本驅動的以債養債模式導致了償債風險再攀新高。從長期負債比率來看，2014年房地產上市公司資產負債率均值為65.75%，較2013年微降0.06個百分點；而淨負債率均值為88.86%，較2013年上升9.18個百分點，處於近五年來的最高點。從短期負債比率來看，房地產上市公司流動比率均值為193.00%，較2013年回升2.85個百分點；經營活動現金流持續為負且普遍惡化，現金流動負債比率均值再下降3.50個百分點至-11.24%。
2015中國房地產上市公司十強
排名 企業簡稱 上市代碼
01 萬科 000002.SZ
02 保利地產 600048.SH
03 萬達商業 03699.HK
04 恒大地產 03333.HK
05 中國海外發展 00688.HK
06 華潤置地 01109.HK
07 碧桂園 02007.HK
08 富力地產 02777.HK
09 世茂房地產 00813.HK
10 遠洋地產 03377.HK
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