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■分析認為，人民幣若急促貶值無疑會打擊內地旅客來港消費意慾，但店舖的洗牌活動已經開展，如果租金回落到用家可負擔水平，則店舖租金/價格可望於回落中企穩。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
人民幣匯率改革十周年之際，人行上周初突然把人民幣兌美元開市前中間價較前日收市位大幅調低近2%為6.2298。其實，在過去十年間，人民幣兌美元升值約三成，今次只不過是貨幣「大漲小回」而已。不少本地學者評論人幣走貶實有保住經濟增長的需要，上月出口竟然按年大減8.3%，遠遜市場估計的微跌1%，人行此舉實在告訴市場人士人幣不想緊隨美元走強，借助貶低人民幣促進國內出口量，期望可保住年度經濟增長目標。假如未來新興國家透過本國貨幣大幅貶值去搶佔出口市場，那內地匯率可能再次被動貶值，以求穩住經濟增長。
無可否認，人民幣急跌對本地零售業是利淡的。對於今次的輕微減幅，旅遊、零售、飲食及酒店業界均認為暫時影響不大，但是如果續貶值高至5%或以上時，業界擔心會進一步減低內地客來港意慾，極可能會利用折扣和其他優惠方式吸客。
一周一行措施落實後，首個「五一長假」零售業「首當其衝」，零售行業被形容進入寒冬期，尤其高檔商品及內地客歡迎貨品，令到核心購物區商舖租金受壓，空置率大幅飆升。
料租金今年再跌逾一成
根據某大地產代理商估計，本年四月中至八月初，四大核心區（含中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角）租賃成交宗數下跌約10%，使得空置率上升。四大核心區以承載最多的高檔服裝、手袋及手錶店舖的尖沙咀區的空置情形最為嚴重，依次而下是銅鑼灣及旺角，三區空置率介乎2%至6%。一部分業主寧願減租，但是減幅不一，視乎新進租客來自行業或續租租客可以負擔水平，介乎10%-40%。展望未來，業界表示若業主未能提供較大議價空間吸客，核心區旺舖空置率將進一步擴大，預測租金今年再下跌約10%-15%。
投資界會關心「舖租下跌，舖價同步調嗎」？「人民幣貶值，港舖價會否受到影響呢」？「一線舖位區，非民生商店走後，會否重回民生商店用家手中呢」？
根據香港政府發表的《2015年香港物業報告》，今年商業、零售樓宇預測落成量約111.2萬平方呎，明年更達129.8萬平方呎，較去年增加約8成。在今年內，主要供應地區包括灣仔、油尖旺、觀塘、元朗及沙田，但是明年則主要位於中西區、油尖旺、元朗、西貢及沙田，累積兩年供應量超過20萬平方呎的地區是中西區、灣仔、油尖旺、觀塘、元朗、西貢及沙田，單是灣仔/觀塘/元朗三區已佔一半以上。
一線地舖業主持貨力強
既然前文提及舖租已出現下降跡象，以一線地區尤為顯著，未來舖價要看回報率走勢。根據差餉物業估價處報告，從1995年起跟蹤，1995/1999年、2000/2004年、2005/2009年及2010/2014年每五年平均店舖的回報率是5.8%、7.2%、4.5%及2.7%，而且今年首半年回報率也持平在2.4%，屬歷史性低位！投資者願意接受低企回報率，是因為準備一兩年租約滿後加租，但是似乎未來幾年因為供應量大增及租金承受下調壓力，普遍的店舖走低前景是可以預期的。如果利息是今年第三/四季開始上升，則物業回報率只有向上，上升的回報率只會加深店舖價格回調幅度。不過，本港店舖投資者大都是資金雄厚，尤其一線地區街舖業主通常已經持貨經年，他們見慣風浪，持貨能力強橫，店舖價格理論上應該隨租金徐徐向下，但是還看投資者的實際財務能力。
為實力零售商擴展良機
如文匯報在八月三日新聞專題中報道，「北水」退潮對本港經濟的影響，已經率先反映在零售業上，內地旅客模式轉變及訪澳旅客減少的影響正逐步浮現，高級零售業風光不再，接下來會出現中級零售業回歸潮。傢俬電器連鎖店德爾斯上周一全線結業，但是屈臣氏剛剛開設全球12,000間零售店，並且揚言全球今年再開多1,300間新店。租金回調正是實力零售商擴展良機。
人民幣急促貶值無疑會打擊內地旅客來港消費意慾，持續貶值將對本港零售業帶來沉重打擊。店舖的洗牌活動已經開展，一線及二線位置會逐漸被民生行業租用，如果租金回落到用家可負擔水平，則店舖租金/價格可望於回落中企穩。
阿里巴巴與蘇寧日前宣佈戰略合作，未來線上線下商業活動會成為零售發展新方向，強迫零售商自身優化，或是加強品牌線上零售投資，或是向電商戰略聯盟，鞏固B2C市場佔有率。未來店舖是零售功能，也是消費者於線上挑選商品後再看實物的展示場地。
展望未來，香港的零售行業正逐步轉型回歸民生行業主導，邊境購物城的角色正在淡化中，消費者將來回歸傳統市區進行購物活動，民生行業可以負擔的租金水平將是決定一/二線店舖價格了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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