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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
市建局新一輪「需求主導」先導計劃重建項目截止申請，共計收到77份申請，較對上一輪增加五成。雖然市建局提高了新一輪申請的門檻，但申請宗數卻不但沒有減少，反而大幅上升，或許提升門檻反為激發起小業主的群體團結性，眾志成城的去推動達至80%或以上的業權份數，始能完成遞交申請書的基本要求，上述宗數亦反映市區舊樓小業主對改善居住環境的渴求。
市建局市區更新目標的（d）項為「將破舊失修的樓宇重建為符合現代標準而又設計環保的新式樓宇」，而「需求主導」重建模式是2011年《市區重建策略》的其中一項，讓業主們自行向市建局申請納入有關計劃。根據市建局網頁所載，新一輪「需求主導」計劃的主要申請資格為：一、聯合申請業主於申請地盤內每一地段擁有不少於80%（之前為67%）不分割份數業權；若同一業主在某地段擁有不少於20%不分割份數業權，該名業主必須是其中一名申請業主；二、申請地盤內的所有樓宇被界定為「失修」或「明顯失修」；及三、申請地盤內地段的總面積不可少於700 平方米（之前為400平方米）。
市建局並非所有申請的項目都能夠接受，樓宇狀況是否「破舊失修」所佔考慮比重為50%（之前為30%）。另外，為維持先導計劃的可持續性，市建局在考慮這類項目時，會加入財政考慮，以及其他因素如實施可行性及地盤的發展契機等。經嚴格篩選後，獲選項目會被納入市建局2016/17周年業務計劃，然後呈交財政司司長批准。
相信「財務考慮」會是最難過的一關，一般市區舊樓如果佔地超過700平方米(即7534.8平方呎)，為何私人發展商沒有興趣併購重建，估計會是多層大廈，其可重建樓面面積已經被用盡或接近用盡(甚至在現行建築條例下，重建後樓面面積比當年依舊例所建的原建築物更少)。當進行財務可行性分析時，重建後所得收益與發展成本比對，利潤不多甚至是負數，即是從商業考慮，無利可圖，於是沒有私人發展商願意插手。
但該樓宇的確破舊，小業主們渴望改善居住環境，惟有把握住市建局這個「需求主導」計劃的機遇。表面上地盤面積門檻加大到700平方米以及業權份數最少80%是加大了難度，但相信這亦激發起小業主們奔走相告，發動左鄰右里去簽名，以達致符合新申請門檻。
在新樓設計上來說， 視乎地盤形狀，一般700平方米或以上的地盤，比較400平方米的或會更易剪裁，而且樓宇實用率或會較高，有利於總重建值的評估。市建局最後能夠接納多少個新一輪「需求主導」項目，仍視乎每個項目的財務可行性，筆者希望見到新一批項目最少能夠打和，甚至只會有少量虧本，否則一般情況下，要求市建局做大量明知虧本項目，只會令該局的資金流更形緊絀，難以維持長期營運。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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