|
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
近期發展商均以減價及高成數一按作招徠，一手市場保持暢旺，如11月14及15兩日，一手共沽超過500伙，成為今年4月股災後新盤銷情最佳的周末。筆者認為，「高成數一按」介乎「按保」及「二按」之間，適合未能「過關」承造按證公司之按揭保險貸款計劃，而又不希望負擔二按如此高息的的置業人士，資金一時未能周轉的投資者亦可考慮。
根據經絡按揭轉介研究部資料，今年第四季（截至11月中旬）的一二手物業佔市場比例分別為50.3%及49.7%，差距明顯較2013年第二季的16.6%及83.4%收窄，而且一手比例持續增加，並已超越二手比例。事實上，目前市場購買力已被新盤搶去一大部分，即使金管局收緊按揭成數及「供款與入息比率」(DSR)上限，市面上仍有各式各樣的按揭產品協助買家上車。
適合投資者使用
由於二按息率特高，而按保又多限制，包括必須是自主用途、首次置業、有固定收入及設樓價上限等，所以發展商與同系財務公司提供的高成數一按便有其吸引之處，當中更有提供豁免壓力測試及入息證明。不過，新盤提供的一按息率，仍較一般銀行為高，如「首3年P減2%、其後P」等，一旦美國開始加息，負擔將會逐漸增加，故自住買家未必會願意一直使用至供款期完結，而且高成數按揭更會透支購買力，反而投資者應該較為適合。
以樓價600萬元物業為例，實際息率2.15%、承造六成按揭，還款期20年，每月還款18,469元；若加息50點子，每月還款增至19,341元，相差872元。另一方面，以「首3年P減2%、其後P」計，首3年按揭息率3%、按揭成數八成，每月還款26,621元；若首年加息50點子，每月還款增至27,838元，相差1,217元。
|
