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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
新年伊始，萬象更新！上年底，美國聯儲局剛剛叫停零息年代，十年以來首次輕微加息，為美匯增加不少支持，同時也開啟新一輪人民幣貶值走勢。因為港幣仍然跟美元掛鈎，港紙持續升值，令到香港資產對於外國(含中國)投資者變成沒有這麼吸引了。
美息上升成為本地樓市分水嶺。2015年本地樓價上升軌跡被終止，換來淡友戰勝好友形勢，樓市評論者大多轉向「看淡」後市，甚至預計上半年住宅樓價平均下跌15%或以上。
自從2013年，特區政府連續推出樓市管理措施後，二手樓成交量大減，一手樓則「不減反增」，形成一手樓成交比重年年上升，已經主導整體住宅樓價。小業主開售二手單位時，必須參考同區一手定價，並且需要提供較大幅折扣，期望得到購房者垂青。
一手交易額佔「半壁江山」
展望2016年，一手勝二手的情況持續。過去五年，一二手住宅成交不斷回吐，從2011年的84,462宗「一路向下」到2015年的52,645宗，但是一手、二手佔比則反而由13%：87%跳升達31%：69%。主要原因是二手樓成交情況不停地萎縮，但是一手住宅成交量則兩年內仍然強勁。一二手住宅成交總值則較為穩定，除了2013年不過3,000億外，其餘四年都分別錄得4,000億以上。大家不難分析，成交量下跌中，但成交金額不變，表示平均樓價不停上升，尤其是一手樓升勢顯著，才可補貼二手樓成交量下降的差額。連續二年，一二手住宅交易額都是維持四六比左右，一手住宅已經佔了「半壁江山」呢。
一手推盤料破1.8萬伙
反觀今年一手住宅供應量會大幅上升。根據本地傳媒統計，2016年有機會推售新盤可達九十個計三萬伙，比去年大幅增加約一半，屬於高水平的一年。從過去經驗，今年實際推盤應該低於此數，預計開發商會調高賣樓目標，保守估計可能衝破1.8萬伙，較去年約1.6萬伙增加10%以上。開發商賣樓並「不手軟」，原因是未來供應量不減，只有以「貨如輪轉」方式保持「去貨」速度，才可迅速回收資金。縱然積極賣樓會推低一手樓價，但是同樣地地價同步或加深下跌，維持合理利潤水平。
如以港九新界三區總體細分，三萬伙潛在推售新盤可瓜分為香港區的約4,400伙，九龍區的約7,300伙，新界區的約19,500伙。
港島區中的冠亞季殿軍地區分別是北角區(1,713伙)、筲箕灣區(1,200伙)、西營盤區(610伙)及西半山區(514伙)。港島區新盤整體上每個地盤規模較小，超過400伙已屬大型樓盤，且偏向中高價單位，當中不乏獨立屋，所以今年豪宅要看港島豪宅銷情。在大市持續調整中，豪宅也不可能倖免。但跌幅可望在10%以內。
九龍區首四名莫屬啟德區(2,929伙)、何文田區(2,674伙)、紅磡/土瓜灣區(660伙)及旺角/大角咀區(628伙)。較大型樓盤主要來自啟德新填海區和何文田地區，某些樓盤住宅單位超過800伙以上。值得留意是啟德區的「港人港地」項目可能於今年首次發售，為香港永久居民提供獨有上車機會，其定價高低受到政府、市民和其他發展商重視。
新界樓「撿平貨」時機至
最後，讀者應該特別關注新界區，因為該區總體供應量還多於港九兩大區總和。在超過萬九個潛在供應單位中，排名首位當然是元朗區的6,852伙、荃灣區的4,342伙僅次其後，將軍澳區的2,892伙和屯門區的1,863伙摘取餘下二位。如以新界東/西再瓜分，新界西的元朗/屯門/荃灣已佔上三分之二，成為今年全港主要供應地，也是樓價最脆弱地區。其中尤以元朗及荃灣區不乏巨型樓盤，單是元朗區及荃灣區超過二千伙單位的未來發展已有三個，另外三個樓盤個別單位數也突破九百伙，這六個大型樓盤會主宰整體新界區甚至全港今年中小型住宅樓價榮辱。
大家可以相信這些上市一手開發商仍會採取積極態度「去貨」，元朗及荃灣區的銷售住宅趨向「以量換價」，並且提供各種速銷手法，一場場「龍虎鬥」不斷上演，受益者必然是廣大購房者。一手價持價走低會迫使二手樓業主割價求售，換來「一波低於一波」局面。
期望「撿平貨」的買家可留意新界西的單幢樓和大型屋苑的較次級的單位，也可注目啟德區的「港人港地」項目和「限量限呎」土地。新界西的二手樓同樣是可以議價一類，某些小業主手持多個單位較為願意以「止賺」方式離場。如果樓價再下跌15%-20%，則新界區單幢樓會從回二百萬至三百萬區間，令年輕人「上車」變得現實化了。
政府不減辣 投資者卻步
雖然去年底已出現樓價回轉局面，但是特區政府表明不會輕言減辣，並且維持年供約二萬伙供應量。這使到投資者不會貿然重臨住宅市場，後市仍看自住人士的剛性需求吧。本港經濟情形短期內仍然受壓，對購買信心有所打擊，一手銷情可能需要通過不同的優惠手法去維持強勢。
從現時經濟情況分析，今年樓價向下局面基本上已經確立，上落幅度取決於利息加幅及開發商減價趨勢。人民幣持續貶值令中國買家卻步，2016年將是本地買家「剛需年」。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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