|
經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
去年9月至11月樓價均錄得跌幅，樓市出現轉角，市場開始憂慮銀主盤將會持續湧現。早前筆者曾撰文指出，在金管局的逆周期措施下，入市的業主均具相當實力，因此即使現時樓價高企，但負擔比率仍低於五成，與1997年的逾九成比例並不一樣，供樓負擔處於合理水平。同時，去年第三季本港負資產住宅按揭貸款個案仍為零，負資產已連續四季絕跡於市場。
近期樓價的調整幅度，並不足以令大量業主變成負資產，而且銀主盤的成因，歸根究柢是貸款人斷供數月，銀行無可追溯，最後才會收回單位，繼而將物業於市場上拍賣、出售或出租，故與樓價由升轉跌並無絕對的直接關係。綜觀近月兩地股市走勢，其中恒指於今年1月18日即市低見19,195點，創出超過三年的新低，相信令到不少投資者遍體鱗傷。
港股如此波動之下，不排除有部分業主出現短期資金周轉問題，特別是專業或機構投資者，有可能同時持有大額豪宅物業及高風險投資產品，一旦資金被綁便可能影響供款。另一方面，「辣招」造就了「財仔」（即是財務公司）的商機，若然該業主持有的是多按物業，因息率遠高於銀行，故供款壓力非常大，萬一經濟下行或股市持續波動，淪為銀主盤的機會就更高。
多按物業貸款總額有限
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，2015年本港住宅按揭貸款涉及三按或以上的個案合共有1,212宗，而扣除三級制銀行（即認可機構），餘下的財務機構個案有1,086宗，較2014年的1,056宗增加30宗，但佔全年現樓按揭註冊量維持1.3%（與2014年的比例相同）。
假設上述1,086宗涉及財務機構三按或以上的個案均為500平方呎單位，而去年首十一個月二手平均呎價約10,619元，即樓價約531萬元，以及大部分財務機構的最高按揭成數為九成或以下，以此推算的話，牽涉三按或以上貸款額有51.9億元，相比經絡預測2015年新取用住宅按揭貸款額2,584億元而言，數字亦僅佔2%，相信即使市況逆轉，多按盤對整體樓市衝擊仍有限。
|
