國森地產集團董事 許畯森
Condo即共管公寓,有人覺得公寓不能保值,政府和銀行認為買公寓的人中,自住的人少,投資的人多,投資者在公寓市場中有投機行為,純為炒賣情況。
經濟學家也認為公寓樓供過於求,價格脫離了成本,有機會引發地產泡沫的隱患,到底Condo是什麼?分別有哪幾種Condo是受香港人歡迎?
香港人最愛旅遊,其中一種Condo叫酒店項目單元(condominium hotel),簡稱Condo酒店,原理是讓投資者購買一個酒店房間,通常每年可免費入住一至兩個星期,其餘時問就由營運商作為普通的酒店房出租予旅客賺錢,租金扣除開支和管理費後,就是投資者的財務回報。這種模式早於上世紀七十年代便出現,並一度在香港頗受歡迎,因為購買一個海外非一線城市的酒店房間,涉及的銀碼不大,通常不及在港買個上車盤的一半,卻可帶來「擁有一層樓」和「做酒店業主」之良好感覺;再加上在財務回報外,還有每年免費度假的憧憬,對於小投資者十分吸引。
但投資往往考眼光,這類投資的成功比率可說只是「五五波」,這要視乎該時溫度和氣候等,因為很多海外城市的旅客需求其實都是季節性的,在入住率和房租不高之下,還要扣除管理費,投資者獲得的財務回報自然難以理想。
不易透過轉售實現退出
至於所謂每年免費度假,其實亦不太實際,除非你喜歡每年放假都重複到訪同一地方,此外,有別於住宅或寫字樓等普遍物業,Condo酒店不易透過轉售實現退出,被迫長期持有,而即使能夠避免虧損,但長遠的回報可能跟銀行存款利率差不多,但卻綁死了資金,可說得不償失。
換言之,Condo酒店儘管被描繪得很美好,而且入場費不高,但往往是「好睇唔好食」,故筆者一般不予推介,除非是在特定的旅遊業低迷周期, 加上優質的營運商和吸引的酒店項目, 才有進行反周期長線投資的價值。
舉例說,像Marriott、Ritz-Carlton 和Hilton等名牌酒店商,偶爾會在新發展的酒店推行Condo計劃,其信譽及營運水平有保證,若恰巧遇上市場低潮讓價格吸引,便值得考慮投資,讓自己成為名牌酒店的小業主,那才是出租自住皆宜;至於其餘大部分非名牌酒店的Condo計劃,其實都不值得花費時間去考慮,特別是投資在那些小開發商時需要更加小心。
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