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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
近月樓價已經持續下跌，雖然發展商增加優惠推盤，二手業主亦擴大議價空間，惟三辣招稅及壓力測試仍阻礙不少買家入市，政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施，以免樓市流轉過慢而不健康。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據，今年首季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.6%，重返2014年底水平；首季每月整體物業註冊平均數僅錄得2,953宗，較去年同期平均數7,527宗減少60.8%，更創1988年有紀錄以來新低。
目前首次置業及樓換樓人士，購買200萬元以下物業的印花稅為100元，建議首先將此準則，擴展至500萬元以下物業，有助上車客入市，預計有近六成買家受惠。根據經絡按揭轉介研究部數據，3月購買500萬元或以下物業買家佔整體市場比例為57.8%，而500萬至1,000萬元或以下物業買家佔比已回落至34%，反映隨着樓價下跌，細價物業開始重新成為市場主流。
壓測有條件放寬
另外，美國加息步伐緩慢，建議將貸款人的3厘壓力測試機制放寬至2厘，即2013年新措施前水平。假設490萬元物業承造六成按揭，以還款期30年、實際按息2.15厘計算，每月還款11,089元。於壓力測試下，假設按息上升3%，每月入息要求26,755元，但若壓力測試放寬至假設按息上升2%，每月入息要求將降低2,937元或11%至23,818元。另外，貸款人為首次置人士，490萬元物業需付樓價3%的印花稅，即147,000元，但若將購買200萬元以下物業印花稅為100元之準則，擴展至500萬元以下物業，印花稅將降低146,900元或99.9%至100元。
筆者認為，兩項「減辣」建議，可以幫助首期及收入差少少的用家上車，而且在按揭成數、供款與入息比率(DSR)上限，以及雙倍印花稅(DSD)仍實施之下，相信不會加大銀行體系風險或者掀起細價樓炒風。
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