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國森地產集團董事 許畯森
近年樓價急升，幅度驚人，市民有很多怨氣，尤其年輕人，感到樓價?升，買樓無望，大力批評地產商為「惡霸」。「地產霸權」一詞，反映港人對樓價急升的怨恨，矛頭直指地產商；然而， 按理性分析，尚未有確實證據顯示地產商霸佔市場。其實，真正罪魁禍首究竟是誰？這個真正的霸主，又怎樣回應市民大眾的指控呢？
什麼是霸權？《地產霸權》一 書，指地產商跨行業收購，牟取暴利，又說本港房產家族壟斷，世代相傳經營；但書中似乎沒有提出有力證據說明他們霸道之處。然而，該書甚為暢銷，一版再版地加印，反映了市民對此有共鳴。但是，我們不能只以情緒發洩，亦應細心思考、中肯判斷事物。
首先，多年來，在整體樓宇交易量之中，二手市場佔八成，買家從發展商直接購入一手物業，只佔少數。 那怎能說發展商霸佔市場？
第二，如果是地產霸權的話，那麼地產行業的門檻會極高，排除海外地產商於千里之外。但現實上，香港是高度開放的社會，來自新加坡或馬來西亞、甚至中國內地等地的發展商，都前來進行投資。
地產業只佔港GDP 5%
第三，房地產對香港經濟貢獻其實很小。香港中文大學應用金融學王澤基教授說，地產業只佔香港GDP 5%，反而新加坡房產業佔GDP 10%，比香港還要高。
第四，地產商並不是我們想得那麼暴利，本港有十多間地產商經營，那是壟斷嗎？美國如微軟獨大才算是壟斷，以地產商公開發售1萬個單位來算，10個發展商每個售賣1,000單位，即使每單位賺200萬，總計也是賺200億港元，平均每個發展商亦只是賺20億元，對上市公司來說，20億並非很大數目。
地產商囤地成本相當高
第五，地產商囤積土地並不嚴重，有批評指地產商囤地以提高利潤，但事實上囤地成本相當高，地產商的股東資金回報率（Rose Return on Equity）最少要10%-20%， 但其發債或融資成本約6%-8% (內地甚至高達10%-20%)，如果將土地囤積，將土地融資七成，利息負擔沉重， 土地要升多少才平手呢？ 3年後土地起碼要升兩成才平手，但地產商不會這樣做，因資金要流轉。
除非只有一間發展商供應樓宇才可以囤積，香港的情況，長實不賣樓新地亦會賣，彼此競爭出貨，資金要回籠運轉的。
香港有地產霸權，但地產霸權並不是發展商手中，而是在你我、各市民的手中，我們都佔據着地產成場中的八成成交量，我們也是香港地產霸權持份者。
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