經絡按揭轉介市場總監劉圓圓
港府自去年十一月頭加辣後，樓市表現反覆，加上美國年底加息及預料今年加息三次，令業主擔心加息帶來的影響。
截至目前為止，按揭計劃以H按使用率最高，市場近日聚焦討論H按買家的供樓負擔，及H按何時會觸及P按的封頂位。
H按計劃明顯有保障
加息對H按計劃以P按(2.15厘)作封頂位的買家，影響輕微。在大趨勢加息的環境底下，使用有鎖息上限的H按計劃，明顯有保障。聯儲局在去年底加息後，本港未有即時上調利率，港美息差拉闊，惟現時本港銀行結餘充裕，銀行借貸成本仍然較低，無加息壓力。
根據經絡按揭轉介及金管局的數據，截止今年一月十日，本港銀行結餘2,596億元，反映銀行借貸成本低企，除非有走資的風險，否則銀行無即時加息的壓力。最新的H按計劃利率由今年年初拾級而下，最新的按揭息率為H+1.35%，近日有銀行仍然積極吸納優質客戶，只要借貸額較大，可以享有H+1.33%的按揭息率，變相減息0.02%。
根據經絡按揭轉介研究部數據及金管局資料顯示，拆息利率亦由去年十二月初的0.46%，上升至月底的0.73%水平，令使用H按的實際息率由1.81%升至2.08%，假設供款期為三十年，每100萬貸款額便增加了134元，對使用H按的買家影響輕微，純粹慳息效果削弱。假若拆息上升至0.8%水平，H按的實際供款利率便與P按(2.15厘)看齊，屆時每100萬元的貸款額，便較之前僅增加了36元。
追溯以往業主使用的H按計劃，由2003年至2010年間，H按主要為H+0.5至0.8不等，假設買家無將物業轉手或轉按，買家仍然可以享有低息的供款利率，以現時拆息約0.72計算，買家的實際供款利率約1.22%至1.52%不等，但這批業主使用的Ｈ按計劃的鎖息上限不及現時普遍的H按吸引。
至於2012年至2016年間，買家大多使用H+1.7%，這批買家如果轉至更低息的H+1.4%或1.35%，即使拆息抽升，也可以繼續享有P按(2.15厘)的封頂位。
宜預留充足資金以便周轉
總括而言，本港銀行「水浸」，無即時加息的壓力，但隨着本港及美國的息差擴大，長遠本港拆息的方向是上升。
倘若買家使用無鎖息或者是舊鎖息的的H按計劃，仍可考慮轉至更低息的H按計劃，同時亦享有2.15厘的鎖息上限，作為日後加息的「保護網」，同時宜預留充足資金以便周轉，而有意置業人士亦應充分考慮個人負擔能力，避免在轉角市時承造高成數按揭，增加變成負資產的風險。