中國宏泰發展(6166)2016 年公司實現收入19.65 億元，略低於此前我們的預期，主要原因在於廊坊市2030 版規劃方案的調整影響了公司龍河高新園區的土地出讓，龍河園區年內土地出讓收入僅0.35 億元。公司實現歸屬利潤6.69 億元，同比增長30.3%，主要源於兩塊土地的股權形式轉讓和應收土地出讓金的利息收入。
除龍河高新園區外，公司在外地佈局的產業園區也紛紛進入收入貢獻階段，其中石家莊通航產業園區實現土地開發收入5.0 億元，石家莊稿城園區實現土地開發收入0.56 億元，鄂州園區實現土地開發收入0.91 億元，張家口洋河園區實現招商引資分成收入0.56 億元。這些園區未來三至五年仍有大量的基建工程開展，公司可持續獲得基礎開發收入。
我們認為新區建設並非一日之功，短期的意義在於中央下定決心疏解北京非首都功能，進行產業與人口的分流遷徙。廊坊市作為京津冀走廊上的核心一環，事實上已經在承接產業轉移和培育新興產業，加上二機場建設完工指日可待，軌道和高速網絡也已成熟，仍然是最直接受益區域。地產企業無法直接在雄安三縣內實現土地升值，但新區的高戰略定位和巨大發展潛力，仍能通過產業和人口的聚集向周邊釋放紅利。宏泰目前70%以上的可開發資源聚焦於廊坊核心區域，三大產業園區佔地超過75,000 畝，京津冀的不斷發展成熟，將直接推動公司的整體價值重估。
廊坊2030規劃落實加快售地
2016 年12 月30 日河北省政府已批准廊坊市「2030 版規劃」，加之2016 年市區出讓土地規模和收入過小，2017 年大概率土地出讓提速。龍河高新園區內的住宅項目銷售均價已過萬元，按照30%毛利率反推開發商可接受的住宅用地平均地價約為7,700 元至8,750 元之間。
鑒於過去兩個季度的房價上漲和公司投資物業增加，調整每股淨值(NAV) 至7.77 港元，現價較其折讓55.0%。維持買入評級，上調目標價至5.10 港元(昨天收市3.74港元)，較每股NAV 折讓34.4%，對應2016 年和2017 年核心每股盈利(EPS )約12.5 仙和11.0 倍市盈率(PE)。