行業進一步洗牌重整 資源持續向龍頭靠攏
5月25日，「2018中國房地產上市公司測評成果發佈會暨房地產金融創新高峰論壇」在深圳舉行。根據2018中國房地產上市公司測評研究報告，中國恆大首次榮膺上市房企綜合實力榜桂冠，萬科、碧桂園分列二三名。中國海外發展、保利地產、綠地控股、華夏幸福、富力地產、融創中國和龍湖地產分列「2018中國房地產上市公司綜合實力榜」第四至十位。這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心連續第11年發佈中國房地產上市公司測評研究成果。
據了解，本次測評的研究對像為滬深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合計共207家房地產上市公司。通過科學、公正、客觀、權威的評價指標體系、評價方法和深度典型研究，中國房地產上市公司測評對上市房企和供應商企業的綜合實力進行評估和深入研究，發掘行業中綜合實力強、具有發展潛力的優秀房地產企業群體，可以引領行業向縱深發展，提升整個房地產業的專業化水平，也有效地促進了房地產企業及整個行業的良性競爭和健康發展，對於房地產市場未來發展具有強有力的指導意義。
上市房企呈現八大特點
測評研究報告顯示，從核心測評指標來看，2017年上市房企總資產均值為873.43億元（人民幣，下同），同比上升21.74%；房地產業務收入均值150.02億元，同比增長1.92%；淨利潤均值為22.51億元，同比增長31.21%；資產負債率均值同比下降0.29個百分點至65.05%；淨負債率均值同比下降1.45個百分點至89.87%。總體來看，中國房地產上市公司呈現八大發展特點：
從資本市場表現來看，2017年，A股市場呈現分化格局，房地產板塊表現明顯弱於大盤，但白馬龍頭股領漲大盤。而在業績大增和估值修復的雙重作用下，港股內房板塊估值得到持續修復，全年漲幅高達109.3%，市場表現顯著。這在股價上也能看出，2017年全年股價累計漲幅前十名，在港上市房企佔據前九個席位。
運營規模方面，上市房企經營規模增速持續下滑，總資產集中度繼續攀升。從上市房企總資產規模來看，截至2017年末，總資產超過千億的企業有45家，約佔上市房企總量的21%。超過3,000億的企業有12家；超過萬億的企業有3家，依次是中國恆大、萬科和碧桂園。
在償債能力上，上市房企債務指標均值保持平穩，行業整體財務風險可控。2017年，一方面受行業銷售再創新高影響，大型房企自有資金充沛，另一方面，融資環境顯著收緊，房企公司債發行規模嚴重「縮水」，客觀上也限定了整個行業槓桿率的天花板。據不完全統計，2017年公司債融資總規模為437億元，較2016年全年大幅下降90% 。
盈利能力方面，上市房企盈利效率處於上升通道，利潤水平保持增長態勢。2017年，上市房企淨資產收益率均值為9.29%，較2016年提升3.58個百分點；總資產淨利率均值為2.79%，較2016年提升0.79個百分點；總資產報酬率均值為5.64%，較2016年提升1.13個百分點，標準差為4.25%。三大盈利效率指標均處於上升修復通道中，可見上市房企增收不增利的情況已得到持續改善。
「強者恆強」規律彰顯
在成長能力上，上市房企增長率指標現回調趨勢，典型房企拿地策略各異。同時，百強房企在土地市場上的競爭愈加激烈，從招拍掛市場到收併購再到城市舊改，競爭蔓延到各個拿地領域，「強者恆強」的規律也開始適用於土地市場。
經營效率方面，在行業積極去庫存的背景下，上市房企平均存貨周轉率和流動資產周轉率小幅提升。報告顯示，當土地和資金資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，大型房企的品牌優勢和資源優勢不斷凸顯，因此出現了房企存貨出現向大型房企集中的趨勢。
在社會責任上，大部分房地產企業實現銷售規模和利潤的大幅增長。上市房企在追求業績增長的同時，履行社會責任良好，企業主動承擔社會責任，且意識越來越強，實現企業與社會共同發展。
創新能力方面，大型上市房企開始從模式突破、產業導入尋求賦能，並從存量運營、輕資產化尋找增長點。同時，長租公寓、特色小鎮、城市更新、物流地產、聯合辦公、產城融合仍是企業創新熱點領域。
此外，2017年，受我國房地產市場趨緊、國家環保政策壓力的影響，產業鏈下遊行業淨利潤增速有所下滑，但整體保持穩健增長。首先，綠色健康家居、智能化發展已成大勢，大部分上市供應商企業通過技術研發，積極尋求環保升級，推動智能升級，同時抓住精裝修發展機遇，提升精裝服務整合能力，拓展增長空間，並契合房地產市場新常態對中高端產品需求，推進產品的多元化高品質發展。