差估指數挫1.44% 中小單位最傷
香港文匯報訊（記者 黎梓田）內外利淡因素夾擊，樓市下調速度加快。差餉物業估價署最新數據顯示，私宅樓價指數連續兩個月下跌，9月下跌1.44%至388.8點，較8月不足0.1%的跌幅明顯擴大，為逾兩年半來最大單月跌幅。其中，中小型單位（A至C類單位）跌幅達1.3%至1.88%，較大型單位（E類，跌0.42%）為大。學者指出，目前樓市轉弱形態明顯，後市關鍵要盯緊三個因素：會否大量裁員減薪、會否新盤平過二手，以及會否銀行估價轉緊。
隨着下半年中美貿易戰升溫，中國經濟放緩，環球股市大調整，房策「新六招」，以及本港銀行加息等利淡消息影響，樓市已下調一段時間。浸大財務及決策系副教授麥萃才昨日接受香港文匯報訪問時指出，在這情況下，住宅樓價指數出現調整屬於正常，亦反映需求轉弱的情況持續，但未出現快速下跌趨勢。事實上，過往樓市已展開長達三年的升浪，「好少見到咁長」，但跌幅只屬初期調整，只能把它當成「轉角位」，料年底前樓價指數會較高位下跌約3%至5%。
裁員減薪打擊樓市最大
麥萃才又表示，未來樓市到底落入「適當調整」還是「下跌軌」，需視乎三個關鍵因素：第一是就業市場會否受到外圍環境因素影響，如果出現大量裁員或減薪，則會影響市場購買力，令需求減弱；第二是一手樓定價會否「平過」二手樓，惟現時發展商貨源不多，而財務狀況亦穩健，因此一二手樓價會「差唔多」；第三就是銀行估價取態，倘銀行估價過低，則會影響買家入市能力。
他認為，若本地銀行繼續跟隨美國加息，將會令港元供應減少，從而令銀行「唔想做生意」，估值將進一步減少，由此造成的樓價下跌未必會輕微。
現整固非「懸崖式下滑」
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文則認為，差估署指數表現符合預期，因數據滯後，估計未來三至四個月樓價仍有少許調整。未來一手樓表現會比較好，但二手樓及居屋等比較淡靜，亦有「議價空間」。但是，樓價不會有像1997年的「懸崖式下滑」，樓市正處在「調整期」，與之前預測一樣，升幅集中在今年上半年，估計2018全年一般住宅仍會升10%。
外圍動盪 留意港府房策
林浩文預期，未來12月住宅樓價會調整。短期而言，影響本港住宅樓市會是政府政策及外圍經濟及政治（尤其中美貿易）。這兩個因素比較重要，之後才是加息走勢及住宅供應量。但以現時情況，看不到有任何重大因素令樓價在短期內大幅下滑，即使樓價下跌10%至20%也不會對整體樓市及銀行體系有重大影響。
新盤「貼地價」主導買賣
林浩文估計，今年一二手成交約6萬宗至6.1萬宗。不管有沒有「空置稅」，料發展商仍會推盤「去貨」。市場仍由一手樓主導氣氛，但發展商的賣樓策略是在新界及多供應地區用「貨如輪轉」形式賣樓，定價會較「貼地」。在傳統豪宅區如港島區，因未來供應少，發展商會相對「惜售」。
發展商方面，會德豐地產常務董事黃光耀則看好後市，指市場氣氛轉變，交投活躍度降低，主因上半年已消耗不少購買力，而本港樓價今年亦已上升超過一成。黃光耀又指，近期調整屬「健康整固」，樓價不會出現明顯下跌，預計明年初可望出現復甦，樓價會繼續平穩向上。
樓市走勢關鍵三因素
1、會否大量裁員減薪
如外圍經濟環境影響就業市場，導致企業大量裁員或減薪，將直接影響市場購買力。政府統計處公佈本港最新失業率為2.8%，對比2008年的3.8%低1個百分點，亦較2003年高峰的8.7%低5.9個百分點。
2、會否新盤平過二手
如一手樓價較二手樓價便宜，反映發展商看淡後市，亦進一步打擊二手交投。2003年沙士時發展商「要錢唔要貨」，新盤賣平過二手，兩者競相割價，導致樓市崩盤，大瀉七成。
3、會否銀行估價轉緊
如銀行估價取態轉趨保守，將直接影響買家貸款及購買能力。本地銀行若隨美國一再加息，也會令港元供應減少，估價將進一步下調。