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不宜輕言「減辣」 免傳遞錯誤信息

2018-11-22

本港樓價近期稍為回落,有意見要求政府檢討樓市「辣招」。運房局局長陳帆指,現階段無意「減辣」。樓市是香港重要經濟支柱,當局固然要密切關注樓市發展,必要時作出應對;但目前樓價仍處高位,供不應求情況未變,樓市調控政策需要保持穩定,大原則仍然是增加供應,防止炒賣,避免樓價瘋漲。除非樓市大幅下跌,危及金融穩定,市民利益普遍受創,否則不宜輕言「減辣」,以免向市場傳遞錯誤信息。

差估署數據顯示,9月份私人住宅樓價指數連跌兩個月,同時9月份新批按揭貸款總額按月大減逾3成。近日有地產代理公司表示會因應行業景氣轉差檢討人力資源,不排除掀起裁員潮。在這種情況下,部分立法會議員和業界人士提出「減辣」要求。但樓價高低影響千家萬戶,調整樓市調控措施,必須循大處茞插A不能僅關注業界利益。本港樓價自2008年起上升逾兩倍,哪怕是今年上半年,仍然錄得超過1成的升幅,僅僅是過去兩個月稍微下跌約1.5%,未足以確認進入下行周期,現時就說「減辣」救市,言之過早。

反而應關注兩個重要的指標,一個是市民置業負擔比率,今年第三季達到74%,遠高於1998年至2017年期間的平均數44%;另一個指標是本港連續8年成為全球最難負擔樓價的城市,樓價與入息比率高達19.4倍。兩個數據顯示,現時樓價仍然遠超市民負擔能力,整體房屋供應未能滿足需求。在樓價偏離正常負擔能力的情況下貿然「減辣」,並不合適。

本港資金進出自由,某些「辣招」,例如向非香港永久性居民買家徵收的15%買家印花稅,其政策原意是為了防止外來投資者炒起樓價,降低房屋的投資功能,回復居住功能。外來投資因素未改變,「減辣」的風險不小。新加坡雖然過去幾年樓價升幅不及本港,但今年年中還在「加辣」,增加額外買家印花稅及收緊按揭比率。內地一線城市雖然過去兩年樓價逐漸回軟,但政府仍然堅持調控政策,現時在深圳買房仍然要付3成至7成的首期。在這種情況下,若香港獨自「減辣」,無論是減印花稅還是提高按揭成數,都勢必吸引境外資金湧入本港炒作,這豈非讓之前的樓市調控努力前功盡棄?

過去十年,本港房屋的投資功能遠大於居住功能,政府「辣招」的本意,正是為了增加投資者的交易成本,回歸「房子是用來住的,不是用來炒的」。任何「減辣」的討論,都必須建基於此。近期樓市輕微調整,更多的是受外圍不明朗因素影響,經濟預期轉差,市場信心下降,而非樓市供求關係有了根本變化。如果此時「減辣」,無形中向市場傳遞樓市「只許升不許跌」的信號,會吸引買家蜂擁入市,對樓價火上加油,置業者隨時「接火棒」。要防止出現這種後果,「減辣」更需慎之又慎。

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