經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓
早前某新盤熱賣，有婆婆以98歲之齡購入約1,500萬元的三房單位，成為全城熱烘烘的新聞，筆者亦收到不少高齡人士承造按揭問題的查詢。相信很多人都不清楚，究竟以婆婆的資格能否承造按揭？老人家打算置業有什麼地方需要注意？
自政府2016年11月更改從價印花稅(AVD)稅率規定，除首次置業的香港居民外，其他人須繳付樓價之15%的從價印花稅，繳付金額可能差距甚大，因此首次置業名額彌足珍貴，「借人頭」置業的趨勢應運而生。
以此婆婆入市個案為例，假設1,500萬元的物業，如非首置客須繳付225萬元從價印花稅。但以首置客身份入市，稅率只須3.75%，實際稅款56.25萬元，大大節省75%、近 170 萬稅款。
夥親屬申請增成功機會
但高齡人士若要申請按揭就要注意，因限制較多，銀行一般會以75年或80年減去人齡或樓齡計算可承造按揭的年期，並以較低者為最終批核結果。舉例，一位按揭申請者為60歲，而物業樓齡為50年，銀行使用「80 減」作為最長的按揭年期，即銀行不會以樓齡批出「80減50年」的30年按揭年期，而是只會以「80減60歲」批出20年的貸款年期。以上述婆婆例子，雖然有個別銀行以「85減」計算，但若婆婆以單人名義作出申請，能夠承造按揭機會十分渺茫。
若婆婆不打算全數支付，其實還有方法可以申辦按揭。有個別銀行承認，長者只要聯同借貸人一同向銀行申請按揭，並由借貸人負責該單位日後供款，仍有機會成功獲批。簡單來說，即有兒女或親屬擔當按揭申請人，長者只是業主身份，在此情況下，銀行將衡量借貸人的財力來決定批出貸款與否，即要經過銀行壓力測試等程序，與一般按揭分別不大。
備妥「近親轉讓」避稅網
根據經絡按揭轉介研究部數據，60歲或以上的銀髮人士，置業比例有上升趨勢。去年第三季銀髮業主申請按揭比例升至3%，即每 100人就有3位年齡超過或等於60歲，屬有統計以來，4年按季新高。順帶一提，如長者選擇建築期付款，就要考慮上會時的健康問題，最好簽立平安紙安排物業日後去向。
而若婆婆日後想轉名，可以「近親轉讓」形式，把物業轉讓予近親，此方法除可豁免額外印花稅外，而且可重置「首置客」身份，不限時可重複操作。