經絡按揭轉介高級副總裁曹德明
美聯儲議息會議結束，宣佈再次減息0.25厘，亦是連續兩個月減息各0.25厘，累計減息達0.5厘。聯儲局主席鮑威爾會後表示，美國經濟仍處於溫和增長，若經濟下滑，或需要進一步減息，但目前未見或預期有需要一系列的減息行動。另外亦提到現階段暫未見有需要實施負利率，但不排除將擴大資產負債表。另一邊廂，香港暫時未有銀行跟隨減息，現時最優惠利率（P）仍維持不變。
筆者認為，是次美國減息比預期來得快。貿易戰、英國脫歐等憂患，現時全球政經不確定因素增加，雖中美重啟會談，美國整體經濟數據仍然向好，但由於歐洲央行已啟動減息、量化寬鬆及負利率，相信美國會保持監察，視乎情況年內是否再減息一次。
香港仍未需調低P
至於香港息口走勢，年內香港下調P仍未有迫切性，由於美國對上一次加息周期已加息九次共2.25厘，相反香港只加一次只有0.125厘，因此即使現時美國減息兩次，香港仍未需調低P。相信在全球減息熱潮下，美國累計減息1厘或以上，香港才有機會跟隨調整P。然而，基於市場風險增加及邊際利潤減少的情況下，近月多間香港銀行多次上調新造及轉按的按揭封頂利率，並削減現金回贈，有望令按揭利率更趨正常化，料其他中小型銀行將於第四季內陸續作出調整，年內按息水平將維持2.5至2.8厘之間。
過往數年樓市暢旺，銀行積極開拓按揭業務，為保持競爭力，按揭優惠不斷加碼，導致邊際利潤極為微薄。而近月樓市轉趨淡靜，在平衡風險及利潤的情況下，加上上半年大部分銀行的按揭業務已達標，銀行或將資金投放於更高回報的產品當中。
雖然美國減息原屬樓市利好因素之一，但香港銀行不但沒有跟減更上調按息，因而抵消美國減息的影響。展望今年第四季的樓市發展，受空置稅影響，料發展商仍會積極推盤，定價亦相對適宜，相信一手購買力仍見支持。另一方面，二手減價潮現，創造不少二手成交。不過，貿易戰、英國脫歐、各地經濟數據以至本土政治事件可引伸出不同變數，如無重大不利消息，未來樓市發展仍見審慎樂觀，料全年平均樓價將比去年相差5個百分點之內。（節錄）