當人們難以用平常市況和供求分析去睇舖市走向，古代「兵書」智慧或可借東風。孫子兵法云「道、天、地、將、法，凡此五者，將莫不聞，知者勝，不知者不勝」，逆市舖位投資同樣如此，每個因素都要了解，其中買舖要認清形勢、經濟、市場需求，揀舖方法、舖位位置的差異等等，每個細節也要了然於心，有人形容舖位的複雜程度有如完成一個大學學位。
單以形勢而言，現在舖市確實到了「沒有最糟糕，只有更糟糕」的時刻，面對中美貿易戰、修例風波及新冠肺炎的三重打擊，願意來港消費的旅客已少之又少，多個連鎖零售商已傳出裁員、減薪或縮減分行，勢必令舖位的租金回報大打折扣。
古語云「禍兮福所倚，福兮禍所伏」，每當有人栽跟斗，就會有人撿便宜。是次疫情加上修例風波，舖市已出現重大變化，部分業主已開始劈價放售手上舖位，以往貴到離地的核心區舖位更是傷亡慘重，同時亦有不少具實力的投資者在市場上尋覓劈價筍貨。
如參考以往沙士經驗，不少在期間入市的業主，只要守得住，均能獲得不俗的利潤，而事實上，在03年後香港便受惠於內地開放自由行，珠寶、手袋等奢侈品行業開始興旺，因應內地旅客需求轉變，藥妝行業亦開始興盛，多間連鎖藥妝店如雨後春筍般出現，舖市亦藉此經歷了03年至08年以及09年至19年兩股大升浪，核心區舖位更成為升市龍頭。
「自由行」生意恐風光不再
如參考上述的規律，理應現在入市的都能得到不俗的回報，但同樣是看形勢，最近核心區各行各業經已出現疲態，多間名牌店、藥房、食肆倒閉，傳統的購物熱點及旅客區「大包細包」的情形開始減少，而過去的內地開放的自由行在未來亦已沒多大作用。
「人皆知我所以勝知形，而莫知吾所以致勝之形，故其戰勝不復而應形於無窮。」每個人都知道投資者勝利的態勢，卻不知道是怎樣造成這種勝利態勢的，投資者每次作戰取勝都不應重複舊的方法，而是能順應各種形式變化而不斷地變換戰術，符合兵法中的「奇正」思想，買舖亦然。 ■香港文匯報記者 黎梓田