經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。
「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售原有物業，或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換樓客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運工夫。此外，換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客，但亦有不少事項需多加注意。
「先買後賣」先考慮自身購買力
在資金成本方面，因換樓客未事先放售現有的物業套現資金，因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業，如三房單位售價逾1,000萬元。在申請按揭時，因換樓客已持有另一個物業，因此要求亦較為嚴謹。如新物業的售價為1,100萬元，最高可承造五成按揭，即買家需支付550萬元首期，並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元，以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支可多達700萬元，有關成本對換樓客是一項大負擔。
需面對買家撻訂等風險
「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅，待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業，買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請，較2018至2019年度的933宗，按年下跌逾五成半。現時經濟環境下，換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售，並可能被壓價出售，此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」的換樓客提前計劃放售舊有物業，盡可能縮短買賣物業之間的距離。
「先賣後買」與「先買後賣」在資金成本、支出、申請按揭上的處理手法都各有不同，「先賣後買」可套現足夠資金去購買新物業，適合資金不足的人士，「先買後賣」則有機會做到新舊物業無縫交接，但只適合一些財力及實力比較充裕之人士。換樓客應事前了解清楚兩者的利弊，並選擇合適的方法，如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助。