■ 業界認為，東涌新填海區的鐵路站建設預計要到2029年才建成，而周邊的資助房屋用地亦未交付，增加投資風險，導致發展商出價低。圖為該地皮周邊近貌。資料圖片疫情影響下，本港商業投資氣氛大受打擊，上周截標之東涌第57區商業用地，最終以流標收場，為今年第2度出現商業地流標。有測量師認為地皮所處的東涌新填海區，鐵路站建設仍在規劃階段，預計要到2029年才建成，令地皮回報期變得非常長，增加投資風險，導致發展商出價低，形容政府推該地皮「太倉卒」。■香港文匯報記者 顏倫樂
東涌第57區商業地上周截標，收到3份標書，來自新地、長實，以及由信置與嘉里合組之財團，當時市場已因反應差，預料地皮會流標。昨日地政總署亦不意外地宣布，因地價未達底價，所以3份標書均不獲接納。翻查資料，今次已為年內第二次出現商業地流標，對上一幅為今年5月，估值逾100億元的啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業地流標。
交通周邊均未完善增風險
作為東涌新填海區部分首幅出售的私人發展用地。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，是次流標是由於政府推地太過倉卒，東涌新填海區的鐵路站建設仍在規劃階段，預計要到2029年才建成，而周邊的資助房屋用地亦未交付，令商業地回報期非常遙遠，投資風險高，發展商出價低是必然的結果。
梁沛泓建議政府對於東涌新填海區商業地應以「商業及數據中心混合用途」作誘因，吸引更多發展商入標。另一個方法是把項目拆細，同時推地的時間表或指定項目的完工限期要與填海區的配套 (尤其是鐵路站的落成日期) 吻合。據了解，今次流標的東涌商業地，地盤面積約132,774方呎，可建樓面約1,261,347方呎。項目發展期止於2026年12月31日。
業界倡混合發展吸引財團
由於地皮位置因素，市場早前對地皮估值亦不高，約37.8億元至56.7億元，每呎樓面地價約3,000元至4,500元。萊坊執行董事林浩文直言，今次流標在預期之內，因現時市況及經濟環境下，這類在新區的大型商業地皮對發展商發展及營運風險很大，而且今次項目投資額大、資金回收期長（約20年以上），所以發展商出價肯定保守。
他又指，如政府以傳統方式計算商業地地價，往後「流標」情況會持續發生，估計以大型商業地計，政府的底價與發展商的出價可能有20%以上的差距。他認為，除中環海濱地皮外（因地段因素），今年並不適合再推任何商業地皮，而政府應重新審視對大型商業地的地價的計算方法，在非常時期，是否應該考慮更貼近市況的運算。他亦同樣指出地皮位置的劣勢，估計該區需要約7年至10年時間才可成型，而且東涌區內已有「東薈城」及在機場北商業區興建中的「SkyCity」，未來商業樓面競爭大。而近期疫情下，航空及酒店業大受打擊，所以這項目只可以混合發展降低投資風險。
政府表示，今次底價在截標當日訂定，以考慮最新的市場情況。最終未接納標價，是為了確保政府獲得公平合理的回報，以保障公帑。政府不會就投標者出價的考慮作出揣測，因出價往往視乎種種因素，例如投標者對用地的吸引力和市場情況的評估，以及其企業情況及發展策略等。