[2001-11-22] 錯估地積 庫房損十億

　【本報訊】（記者　施立偉）審計署署長的報告批評地政總署在釐定小西灣一幅土地（現藍灣半島）的地積比率時考慮不周，只訂為甲類地盤的六點五倍地積比率進行拍賣，其後卻容許買家以丙類地盤的八點八倍地積比率來興建樓宇，使地盤的建築面築增加了四萬一千多平方米，但政府則平白損失了十點一八億元收入。

　審計署的報告指出，該幅土地是位於小西灣運動場旁，土地面積為二萬五千五百九十二平方米，地政總署估價會議轄下的委員會將土地按甲類地盤為考慮準則，把底價定為六十三億元，即估計該幅土地發展項目的住宅建築面積為十七萬九千三百八十二平方米，非住宅面積部份為四萬七千五百三十六平方米，結果在九七年三月份以一百一十八億二千多萬元售出。

　但買家其後通知屋宇署會將該幅土地以丙類地盤進行興建，理由是賣地章程並無指明可建的最高建築樓面面積；該土地的東面及北面界線的休憩用地已撥作為散步長廊；小西灣運動場竣工圖則顯示，緊連小西灣土地的是一條最少闊十米的疏散人群行人道，這些應屬於街道定義等等。

　審計署稱，根據《建築物（規劃）規例》，甲類地盤定義是緊連一條不少於四點五米闊的街道或緊連多於一條該類街道的地盤。住用建築物的最高准許地積比率為八倍，非住用建築物則為十五倍。至於丙類地盤是指緊連三條不少於四點五米闊的街道的街角地盤，該街角地盤除非有最少百分之六十的地盤界線緊連三條街道，否則不能視作緊連三條街道。而住用建築物的最高准許地積比率為十倍，非住用建築物則為十五倍。

　審計署報告指出，屋宇署在多次諮詢律政司的意見後，認為買家提出的行人道也應屬街道，因而批准買家的申請將該土地改為丙類地盤來興建。

　審計署說，由於該土地分類改變，使建築樓面面積增加了四萬一千九百八十五平方米，根據地政總署於二零零一年九月的估計，如果在九七年三月土地拍賣前，把額外建築面積計入釐定的底價的數據內，該土地的底價會由六十三億元提高到七十三億一千八百萬元，從而使政府庫房收入減少十億一千八百萬元。

　審計署建議屋宇署在土地拍賣前，採取包括徵詢法律意見在內的行動，澄清和消除在地盤分類方面的不明確地方；迅速採取行動修訂《建築物（規劃）規例》，消除與街道定義有關的不明確地方；盡快就界定街道一詞的原則發出《認可人士作業備考》；在完成土地發展項目後，查證買家實際有否在該土地上建成為提高地盤分類而承諾鋪築的內街。審計署也建議地政總署署長在土地拍賣前，應就土地的地盤分類，徵詢建築事務監督的意見。

　屋宇署和地政總署同意審計署所提出的這些建議，屋宇署表示，將盡快修訂法例中對街道的定義，地政總署答允，日後評估土地底價時，會澄清土地地盤的分類。