[2002-08-28] 靈活發揮居屋的調節作用

■何杰

　自從九七年年底樓市開始轉向，持續下調以來，有如新鴻基集團副主席郭炳江日前所稱，樓價的跌幅已有六成，這比之普遍估計的五成或稍多，更為確切。樓市始終疲軟，現在正處於一個痛苦的調整過程；但相信下滑的空間有限，將較為平穩，雖仍將有升有降，但幅度不會大。

　香港的政治地位明朗化後，樓市一直好景，九七年樓價達到歷史性高峰，期間升勢之猛漲幅之大，獲利之豐，為前所罕見。因此資金來自四方八面，蜂擁投入地產市場，結果住宅樓宇的供應激增，給市場以巨大壓力，為害之烈，更非始料所及。樓市在多年經濟蓬勃發展下，實際上已成為整體經濟的核心因素，一旦市道不景，輾轉下沉，社會經濟各個方面，難免不受到災難性的衝擊，因而政府不得不出盡渾身解數，一方面刺激和扶植市場需求，同時限制和削減供應，以穩住樓市。

緊急情況下托市正確

　事實上這是赤裸裸地托市、救市，這樣直接干預市場上的供求，無論如何花言巧語，都是欲蓋彌彰。政府有關領導層高官，企圖以遮羞布遮掩過去迷信於「積極不干預」的後果，有如九八年時政府入市直接干預股票、期貨市場，而金管局總裁任志剛近撰文稱，這並無有乖離積極不干預政策，這次是否同樣是積極不干預呢？前後兩次在形勢變化的緊急情況下，政府運用有形之手挽救市場，做對了，為何要做自欺欺人的文章呢？舊思路改變不了，新理念是難以出台的。現在亟須新理念以迎接新形勢的需要。

　現在政府運用有關居屋的政策，以紓緩市場上嚴重供求失衡的情況，這是明智之舉。不過，樓市興旺時，資金大量集中流入市場時，地產發展商和投資者，以及一向沉迷於置業保值、增值的人士，已清楚了解到政府興建的居屋，供應將源源不絕，但在市場無形之手的指揮，終於陷入市場上供過於求的深淵，這是市場客觀規律的必然結果，又與居屋的大量興建有什麼關係呢？投資者與置業人士應自負風險，自負責任，與居屋無關，雖然為了實現「在十年內有七成家庭有自置居所」的目標，以致「大量興建居屋」並賤售公屋，是政策上的失誤，但與市場上供過於求的出現，不應扯上關係。

居屋存在可使樓市保持穩定

　最近居屋的售價，已與市場上低價私人住宅樓宇樓價接近，有地產發展商甚至以低於居屋的樓價搶客。可見居屋的存在可以使樓市得以保持穩定，可以適應特定社會階層人士的置業需要。即使市場上私人住宅樓以低於成本價以廣招徠，有賺有蝕，這是合情合理的。雖然樓市經過多年急劇下挫的經驗教訓，像以前般的劇烈炒風已難以重現，但作為保持居屋以遏制投機之風，出現「春風吹又生」的情況下，居屋仍可發揮調節作用。

　雖然居屋已扶助了不少人置業，在樓市低迷時政府政出多門、「地出多門」，但運用有關居屋的政策，穩住了樓市，挽救樓市不致崩潰，已起了應有的作用。但居屋並不能視為已完成了歷史任務，而應給以新的使命。政府有居屋在手上，可以與土地供應的增減，一同調節市場供求形勢的變化，使市場的波動不致失控，使炒家不能在市場上興風作浪。

　今後居屋政策每半年調整一次，這是適當的，政府學精了。剛剛宣布把申請居屋的入息上限由月入二萬一千元調低為二萬元，將有七千四百戶家庭受到影響，而轉向私人市場，對二手市場尤為有利。這是符合樓市的現實情況，也充分說明居屋的調節作用。

　一般而言，像房委會房署等公共機構的運營成本比之私營機構高，只從建屋的策劃到執行完成整個過程，所費時間較長，無論從資金的投入，資源的運用，以及運營的效率，處處不如人，因此應給地產發展商與投資者，在供應社會住宅樓宇上，扮演較重要的角色。但不應有諸多顧慮，不要為「積極不干預」的過時理念所束縛，在尊重市場自由原則同時，亦應適當運用政府的職能，確保市場的發展符合社會的利益。政府為居屋提供土地的政策，應重新檢討，酌量給以優惠是合適的，但不應隨意濫用社會資源。