[2003-06-20] 泡沫主要在開發商

　「上海富商」周正毅問題貸款出現後，央行隨即發文收緊全國的房貸，上海市政府亦開始對該市的土地出讓情況進行徹查。光大證券房地產分析師趙強指出，現時內地房地產的泡沫主要是在開發商這塊，因其自有資金比較低，負債率較高，實際上是開發商拿銀行的資金來進行房產開發，因而一旦中間某個環節出現問題，引發的風險就很大。

負債率高者風險大

趙強表示，內地房產市場可謂龍蛇混雜，很多開發商，尤其是民營企業，資本比較小，只有靠銀行貸款才得以運作，如果銀行收緊信貸，一些實力不強的中小開發商則有可能會被清理出局，由此估計市場洗牌將勢在必行。

他說，在以往的土地招標過程中，有些房產開發商先期僅支付三成的土地出讓金，即可將其向銀行進行抵押貸款，而後又可拿在建工程去抵押，存在重複抵押的問題，且抵押的也並非完全產權，槓桿效應大，風險也相對較高。

處不完全競爭狀態

上海一大型民營房產開發企業發展部一名不願透露姓名的經理表示，目前內地土地交易還很不透明，一些與政府部門關係良好的房產商往往會以較低的價格即可搶得頭籌，房產企業基本處於不完全競爭狀態，也就難以真正形成「強者恆強」的市場格局。他認為，如果上海此次能夠在源頭上遏制一些「陽光下的罪惡」，對於那些真正具有資金實力與市場競爭力的房產商將不啻為一大福音；雖然周正毅事件或會令商業銀行今後在對房產企業的貸款上更為審慎，但清除了違規資金的市場發展起來也會更為穩健。

周案對市場警示大

趙強則表示，周正毅事件對房產市場的警示意義較大，那些在貸款上確有問題的開發商為了回籠資金，有可能採取部分降價措施以加速房產銷售，這在一定程度上對居高不下的房價也會有所抑制。

不過，海通證券房地產分析師張巒認為，房產開發具有一定的周期性，很難一下子急剎車，因此儘管銀行信貸的收縮將不可避免地抑制投資熱潮，但料增速明顯放緩最快也大概是在下半年。