[2003-08-29] 取消上限 加強保障

劉國裕　城市大學公共及社會行政學系副教授

　就算當局遵守高等法院頒令，檢討租金後，整體公屋住戶的租金與入息比例中位數可以由二○○三年第三季的百分之十三點八降回百分之十，仍不能忽略一個很少人會關注的事實：公屋住戶當中仍會有半數的租金與入息比例高於百分之十。而且收入較低及家庭人數少的公屋住戶當中，有較多家庭的租金與入息比例高過百分之十。

　倚靠單一的租金管制上限，並未發揮對收入較低及家庭人數少的公屋住戶的保障。長遠而言，有必要取消這個不適當的上限，在此必須一再指出，取消法定上限，並不是將有關中位數由百分之十改為百分之十二或百分之十五或其他數值可代替，因為任何運用租金與入息比例中位數的規定，將難以為其餘一半的住戶提供保障。現時房委會有六十多萬個質素不一樣、位於不同地區、建於不同年份、面積及室內外設備不同的公屋單位，住戶的入息水平參差，房屋條例用單一的法定上限來規管及指導房委會進行租金檢討，難以令人信服，亦違背公平原則。

　要真正保障公屋住戶的租金在他們負擔能力之內，有其他更合適的措施：

　1、綜援計劃提供租金津貼，為公屋貧窮家庭提供最合適的保障；

　2、因收入或資產不符合資格領取綜援的中低收入公屋家庭，若租金佔入息比例超過房委會的指定上限（長者及非長者住戶租金佔入息比例上限分別為百分之二十及百分之二十五），已在房委會租金援助計劃下獲得半租減免。這個上限，可以理解為租金佔入息比例「封頂」措施，現時已有九千多個公屋住戶在租金援助計劃下受惠，但令人難明的是一人住戶當中，有百分之二十八點九的租金與入息比例高於百分之二十五未見申領租金援助。我們除了需對現行的房委會租金援助計劃加強宣傳之外，也應進一步探討長者及非長者住戶分別繳付入息中的百分之十九點九及百分之二十四點九作為公屋租金是否過高，如過高，可否按不同的租金與入息比例釐定「級別封頂」措施，例如租金與入息比例高於百分之二十五，百分之二十，百分之十八點五的住戶分別獲得四成、兩成半及一成九的租金減免，令租金與入息比例最高只達百分之十五的「封頂」水平。

　3、改善現行租援計劃還需建基於一個重大前提：編配公屋的標準應按住戶人數實施「封頂」，房屋署不應貿然為了加快配屋速度，將適合六人或七人居住的公屋單位，分配予四人家庭。以後應有明確規定，不同人數的公屋申請人的單位面積若超逾應享用面積，令租金佔入息比例提高，一律不得以此為由申領租金援助。

　公屋租金訂在哪一個水平才是居民負擔得來是一個極具爭議性的政策，關鍵是公屋及非公屋和政府各方實質上可以承擔多少，當局可考慮將公屋租金水平訂於市值租金水平的某一百分比，並提供一個合適的租金援助安全網輔助。