[2004-03-26] 樓價全年有望上升三成

世紀21奇豐物業顧問行　董事總經理　李峻銘

　本港住宅樓宇的價格自03年10月份開始回升，到現在短短半年間，已普遍回升了35%，港島南區，中半山區，九龍又一村等豪宅，更回升超過70%，上升速度之快比97年更厲害，但從樓價的絕對值來看，如果平均97年市區樓價是每呎10,000元，03年6月份最低點是約每呎$3000元，現時平均只是每呎$4200元，樓價不算太昂貴，市民是可以負擔。

　不少從事豪宅買賣的代理朋友表示，現在買家大部分都是投資者，用家比例較少，擔心樓市過熱，泡沬再現。不過，從事二線屋村或新界住宅的情況又不同，投資者比例仍然維持一個低比例。用家主導，對已上升之樓價，仍然接受甚至有追價情況出現。

　其實，樓市是否過熱?泡沫是否形成？必須參考多項數據，包括樓價、樓價上升速度、成交量、確認人比例、買家負擔比率等等，單從樓價上升速度過快，或某地區投資者多，並不能夠確定樓價已經過高。相反，經濟前景包括失業率持續下降，通縮在未來12-18個月消失，海外資金湧入等利好因素，在2004年-2005年仍會為市埸帶來動力。

　展望2004年，本港豪宅地區，市場仍然是投資為主導，這種情況並不奇怪，在紐約、倫敦等大都會市中心，罕有地段都是投資者購入作收租用途，租給大企業的高級行政人員，或管理自住。隨著內地經濟蓬勃，CPEA的實施，投資移民計劃等政策，豪宅樓價仍然上升，直到與其它投資工具的回報相若，才會出現均衡情況。同時，現在接近零利率的環境下，資金流入樓宇市埸仍會持續，有助豪宅市場的發展。

　至於中小型住宅，過去幾年，首次置業者受到發展商各種優惠或政府各種貸款計劃的刺激，購買力已消耗不少，不能成為樓市的推動力。過去幾年即使人口增加，市場堆積「細樓換大樓」需求，但受制於經濟不景，能力負擔不到。但見到自己物業已不再貶值，隨著他們對樓市的信心恢復，潛在的購買力釋放出來，造成過去半年樓市暢旺，以700呎以上3房單位將會非常受歡迎。

　最後，只要政府保持土地政策原則，「利用市場機制以調節市場供應」，而市場亦不出現重大政治因素，預料2004年樓價仍會上升平均30%。