[2004-04-01] 市場炒賣難帶動租金

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新界區單幢樓之租金仍未有明顯好轉。

　【本報訊】（記者　麥沛天）樓價自去年中起回升了接近四成，但租金卻未有追隨上升。測量師彭兆基解釋稱，現時的租金走勢與樓價甚至是背道而馳。因為租金走勢主要是反映市場對住屋的需求，並不會受市場炒賣活動所影響，目前樓價上升，是因為投資者炒賣所致。

供應多個別地區租金跌

　樓市自97年高峰期，一直下滑至去年沙士期間的谷底，樓價蒸發了接近7成。不過，在03年下半年，在多個利好因素刺激下，本地樓市終於得以轉勢，工廈、寫字樓、商舖及住宅全線造好，但個別地區的租金甚至出現不升反跌現象。

投資者重潛力輕回報率

　彭兆基指出，由於樓價在短期內急促上升，一些本來未有考慮轉售物業的用家，受到高利潤所吸引而將物業轉售。這些活動壯大了交投量之餘，亦令自住用家與投資者的身份變得模糊。

　租金不但未有因樓市造好而上升，租金回報率更隨著樓價上升而下跌，但住宅仍然是不少投資者所鍾愛的投資工具。彭兆基認為，投資者現時已不太在乎租金回報率，選擇投資物業，主要是看好其資產升值潛力。

　此外，樓價從谷底反彈，刺激了不少租戶轉為自置物業，令市場上放租的單位數目增加，租金自然受壓。同時，因為租約通常要1至2年才會按市況更新，故即使樓價止跌回升，業主亦不能在租約未滿之時要求加租，令租金走勢未能緊貼大市。當然，質素較高，地點較佳的租盤叫價可相對較高，但如新界區供應量較多的大型屋苑、較邊遠的離島區住宅或新界村屋，以及設施較差的單幢樓之租金則仍然未有明顯好轉。

租約未滿業主不能加租

　彭兆基說，在住宅租務需求未有增加的趨勢下，估計全年的租金不會有太大變動。豪宅及中小型住宅的價格，則會隨著市場的炒賣活動而進一步上升10%或以上。「現時只是大漲小回，經過1至2個月的鞏固期後，市場又會再找一些藉口，再度炒作。」