[2004-05-21] 購物業抗通脹須預計升幅

利嘉閣按揭代理有限公司董事總經理　梁理中

　隨著加息潮來臨，不少人預期通脹會同步而到，現金之價值難保住。不少人士會考慮投資置業以抗通脹，筆者想提醒他們應先做分析數據功夫，方作行動。

　投資者可參考香港過去近10年或近5年通脹期內，各項消費物價指數之變化，會發現平均每年物價升幅最少有6.22%，最高則近8.81%。如將各類指數之相關消費，套入他們在今天可能會購買物業之價格範圍，分別由50萬至800萬，而再高價之豪宅，因買家之消費模式，並未包括在各類消費物價指數內，故不能對號討論。

　在過往之通脹經驗，10年通脹期之每年平均物價升幅，比5年通脹期者為高，倘未來通脹走勢與過往之模式相近，投資者應注意若計劃將物業擁有較長日子時，其升值幅度必須較短期脫貨者為大。

計算升幅應考慮各有關因素

　故在計算購入所投資之抗通脹物業每年應有之升幅時，必須將按揭息率及租金回報等因素加入考慮。分析結果顯示，以現金購入50萬至150萬之物業，並將其放租，只要每年有近1.72%升幅，整個投資便可抗通脹；另方面，如果經七成按揭購入350萬至800萬物業，而又不放租者，其物業每年平均升幅要有10.56%，有關投資方可達到抗通脹之效果。