[2004-10-01] 買樓收租回報理想

祥益地產總裁 汪敦敬

　一直以來，我們都鼓勵人買樓收租，也趁今次機會大家再談得詳細一點。

　現在買住宅收租的息率可達4至7厘，回報率高於大部分銀行存款及投資工具，是近廿多年來收租回報率最高的時期之一。過去，只有豪宅及極質優物業才能有3%以上的回報率。但是，今天連一些價廉物美的住宅收租回報率也達6至7厘，如兆康苑一個520呎單位，樓價55萬，估計租值3300元，租金回報率達7.2厘；悅湖山莊一個518呎單位，樓價65萬，估計租值3800元，租金回報率達7厘；另外澤豐花園一個482呎單位，樓價50萬，估計租值3100元，租金回報率可達7.4厘。供樓比收租平得多，十分划算，香港銀行剛宣佈加息1/4厘。我們再假設未來加息三次，每次假設也是加1/4厘(即3.175厘)，有關上述舉例的單位如以九成半按揭計算供樓仍然比收租平，(如兆康苑520呎單位，估計租金3300元，若供款年期為20年，每月供款只2944元；另外的悅湖山莊518呎單位，估計租金3800元，供款年期是20年，每月供款只須3479元)。

　過去二十多年來買樓能收到的租金只可幫補到供樓，充其量曾經和供樓數目差不多而已，從未試過有今日般這樣容易計數及部署。

　買樓收租投資的吸引之處，是除了有長期的穩定盈利外，還隱含了樓價升值的獲利。而現在樓市剛剛回復暢旺，買樓收租正是進可攻退可守的策略。

　買樓收租的人士如果怕息口加幅太大的話，可以考慮採用定息按揭。不過既然定息，當然短期息口並不吸引。總括來說，筆者仍認為現在買樓收租是相當吸引的投資項目。加上近期租管取消，業主可在租約期滿後以市值加租及無條件收回單位，的確對投資者有保障及令市場更健康地發展。