[2005-03-25] 基金投資：房地產信託基金收益穩

鄭耀明

　根據美國國家房地產信託基金協會資料，1971年到2002年，基金的平均年複合回報為12.2%。而三分之二的回報主要來自租金收益，三分之一來自資本利得，長期的商業租賃合約提供基金穩定的收益，加上美國房地產良好勢頭以及股市利潤提升，使基金亦可獲得資本得益。

　而證券化的房地產主要為辦公大樓、購物中心、倉庫等商業不動產為主。這類基金在美國在1993年因為美國退休金核准投資後，更吸引一般投資者挹注。跟各類投資商品一樣，房地產信託基金亦有他的風險存在，如房地產供給過量且造成空置率提高且租金下跌風險。

投資全球達分散風險

　另外基金投資房地產的管理不善及違反租約問題亦是風險，然而，基金或許可以藉由投資全球各地房地產達到分散風險的目的。除了租金固定收益及資本得益外，這類基金還提供了多元化投資優點，房地產證券化和一般股票的相關系數相當低，可以強化投資組合的效率性，降低風險。

　不同於科技產品及消費品，房地產在不同國家的關聯性亦相當低。而利率環境亦是影響這類基金的因素之一，當債券收益率上升時，基金的吸引力將相對降低。在退休基金和高齡化人口漸漸增加的環境下，由於他的租金固定收益特性，預期這類基金未來將持續成長，另外特別在亞洲缺乏完善的債券市場，基金與其他固定收益商品相對具吸引力。

　基金的概念其實相當簡單，一般資產將會隨時間折舊，價值呈現遞減的狀態，但是房地產跟機器設備不同，資產漲跌是依據當時的市場狀況而定，投資前必須考慮到房地產的收益率，而基金基本上是每季分配給持有人租金收益。

租金收益每季分派股東

　由於基金一定要分配租金收益給持有人，表示他們不能夠將租金收益滾入基金內再投資，而投資者將面對租金收益的再投資問題。而在各國大力發展房地產信託基金下，預期這類基金的市場供給和需求都將大幅成長。