[2005-03-29] 重售居屋非其時

■曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　如果政府出爾反爾，自食其言，重新提早推出居屋，將令投資者信心大失，大幅減少投資，使樓價一瀉不可收拾，受打擊最大的將是負資產人士，卻無法壓抑炒豪宅之風。

　隨著樓價的回升，近來，社會上要求房委會提早推出居屋到市場的聲音越來越大。

　支持這個觀點者所持的理由有：

　1、樓價回升，推出居屋可以壓抑樓價上升的速度，避免樓價上升速度過快產生泡沫；

　2、不出售居屋，任由這些居屋空置，每月得花數百萬的管理費；

　3、房委會不出售居屋，財政來源枯萎，加上領匯上市遙遙無期，房委會有破產的危機。

　我認為房委會萬萬不可提早推出居屋到市場，否則必將帶來巨大的災難。

重售居屋破壞承諾打擊信心

　首先，當年孫明揚局長在宣佈停售居屋時，用斬釘截鐵的口氣說：「政府這次這麼做，決不會改變，特區政府將改變政策變來變去的過去。」也應孫局長這席話，樓價才能起死回生。從1984年至1997年，為什麼樓價會上升？那就是當時有一個中英聯合管理的土地發展基金，監視港府出售土地，以每年不超過50公頃為準，人人相信當時的港英政府不會食言，明白每年只有50公頃土地供應，所以大膽投資，摟價升了，可見政府的信用是多麼重要。如果這次特區政府出爾反爾，自食其言，信用破產的結果是投資者再也不相信這個特區政府的承諾，投資將大幅度減少，這將是大災難。

重售居屋是「八萬五」重演

　不要以為推出居屋到市場是可以壓抑樓價的上升，錯的，推出居屋到市場將使到摟價大跌，這將是另一次「八萬五」的重演。實際上，當年董先生並沒有真推出「八萬五」，樓價已經垮了，買樓所需要的是信心，是樓價上升的信心。大家千萬不好把市場看得如此簡單，以為可以經過推出居屋來調節樓價達到自己想要的價格，告訴你，天下沒有這種天才政府！重新、提早推出居屋到市場的結果必定是樓價一瀉不可收拾。不要以為今日樓價上升是必然的道理，實際上，看看亞洲其他地區，那些曾經受過金融風暴打擊的地區，哪個地區的樓價升了？沒有的，這個亞洲地區，只有香港樓價上升，而香港樓價的上升，內中也隱藏著許多問題。今日，代表二手樓樓價上升或下跌的、由中原地產與城市大學編制的中原城市指數表面上已經比前年非典時的最低點上升67％，但是，樓價大幅上升也僅限於豪宅，一般普通樓房的價格升幅根本就不大，在上水、天水圍這些偏遠地區的樓價升幅還不到30％。今日，上水、天水圍的樓價比1991年還低，1991年至今14年，14年裡，香港有了一定幅度的通脹，但上述偏遠地區的樓價依然比不上14年前，這怎麼能夠說出現了泡沫。今日，上水與天水圍的樓價絕對是過去買得起居屋的人買得起的，離開人們所誇張的泡沫還遠呢！至於豪宅炒風，由他去，反正這只是少數豪富們的玩意。今日，上水、天水圍等仍然有許多負資產人士，如果提早推出居屋，受打擊最大的是這些負資產人士，而無法打擊炒豪宅之風，因為這是完全不一樣的兩個市場。

　居屋不賣，房委會的確每個月在損失一些管理費，但這筆錢與香港整體樓價比較，只是雞毛蒜皮罷了。更何況，所謂管理費，也可以看成是政府刺激經濟的開支，製造就業。

　至於房委會的財赤問題，這是長遠的問題，也不是推出這一批居屋貨尾就能解決。長遠之計，房委會需要全盤改組才能持續發展。(本欄每周二刊出) （文匯論壇）