[2005-04-05] 樓市泡沫說不成立

■曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　今年第一季，香港城市大學與中原地產聯合製作的中原城市指數上升9％，這個指數以香港50個屋�h為基礎來衡量二手樓成交價的變化。如果與2003年非典期樓價低潮時比較，更是上升74％。其中，部分豪宅的升幅更是驚人。於是，不少人都要求港府再一次入場干預，壓抑樓價。

　有人呼籲房委會重新出售居屋，有人呼籲港府直接推出土地拍賣，以增加土地的供應。上個星期我發表了一篇討論出售居屋的文章，今天，我們來談土地拍賣。

　目前土地拍賣的《勾地法》是兩年前樓價大跌之後的產物，我認為這是一個「天才」的發明。實際上，東南亞其他地區也開始學習港府的勾地法。

　反對勾地者提出來的理由有：

　1、地產發展商只對市區豪宅土地有興趣，對偏遠地區土地沒興趣，這會使到偏遠地區樓宅供應不夠，使到買不起豪宅的人買不起樓。

　2、中小型地產商在勾地拍賣的過程中往往買不到土地，造成沒有土地可供發展的困局。

　3、地產發展商並不熱烈的勾地，會造成土地供應短缺，造成樓市泡沫。

　我認為上述三個觀點都是錯誤的。

　1、為什麼發展商只對市區豪宅地有興趣？這是因為偏遠地區的樓房供應已經遠遠過剩。今日，天水圍嘉湖山莊的平均樓價仍然只是1997年7月1高峰期的40％，換言之，儘管樓價回升，當年在嘉湖山莊買樓的眾多業主，今日依然是負資產。如果港府強行在這些偏遠地區推出土地拍賣，可以想像，這些地方的樓價會再大跌，製造更多的負資產。以平均7成按揭貸款來計算，樓價要回升至1997年高峰期的70％，負資產問題才能真正解決。這也就是說，嘉湖山莊的樓價仍然得比今日樓價再上升75％，嘉湖山莊的業主們才能脫離負資產的行列。地產發展之所以只選市區豪宅土地來「勾」，就是知道這些偏遠地區是樓市重災區，盲目的投入只是死路一條。我認為勾地是最能體現自由市場的手法，是天才的發明。

　2、中小型地產商沒有土地可供發展，真正的原因是他們的資金少，不敢冒太大的風險。勾地表內並非沒有價格較低的土地，中小型發展商也可以通過市區重建的方法取得土地，我是很贊成將強制拍賣舊樓的收購比例由90％縮小為80％，這可加速舊樓的重建，為市區提供土地。現在，偏遠地區的土地沒有勾出來，這說明大地產商也好，小地產商也好，皆沒興趣在這些偏遠地區發展。

　3、樓市泡沫之說全是胡說八道。今日，只有極少數的豪宅出現炒風，餘者根本沒人炒，主要還是用家入市，以上述的嘉湖山莊為例，目前平均每呎僅1800元，這是1991年的價格，何來炒風？今日，呎價低過2000元的樓盤多得很，怎麼說有泡沫？ （本欄每周二刊出）（文匯論壇）