[2005-04-15] 計算一下不入市的風險

祥益地產總裁　汪敦敬

　去年六月筆者撰文提倡新一代應入市買樓，以避免樓價上升，當時屯門市廣場樓價只需要六十四萬三千就有交易，到了本年三月只相差九個月，樓價已經升了三成。我們再倒數上年年中六月之前的九個月樓價也升了三成，零三年的十月我也撰文樓價將升三成，希望人們掌握機會入市。

　在樓市暢旺的時候，一年樓價升三成也是平常事，只要三年樓價已經可升幅一倍。你在樓市向旺的時候入市的風險可能只是樓價下跌10至20%，相反你不入市的風險就可能是兩三年內樓價會升幅50至100%。

　可能讀者會覺得此說法有嘩眾取寵之嫌，那麼我當樓價每年升兩成，不需五年樓價升幅亦已一倍，不論你用零三年年尾的樓價或零四年年中的樓價作模擬計算，也會發覺樓價升幅之可怕。

　我們又計計數，九七年樓價高峰到零三年谷底的這段時間，樓價平均每年以兩成的跌幅向下調整，即是樓市在數十年來其實無論向上或向下，也是以20%或以上的調整，過去數十年以來樓價鮮有整年牛皮著不升不跌的情況！

　我一直都對一些評論樓市未來升幅5-10%的言論嗤之以鼻，因為樓市根本不是經濟的正比例投射，樓市是「經濟表現的情緒投射」，是「實際經濟表現加上人們對未來的情懷之總和」。經濟表現可以邏輯，但是人的情緒並不邏輯。所以筆者認為樓市根本不可能是冷靜表現，過去數十年來的數據，完全印證了這理論，以上意見供大家參考。