[2005-06-21] 現階段不宜重售居屋

■曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　近來，不斷地有不同背景的人建議房屋委員會應該提早將已凍結不出售的居屋提早解凍，推出市場。

提早出售居屋的理由

　綜合這些要求提早出售居屋的人所提出來的理由有：

　一、空置居屋多年，每年得付一筆管理費，這是浪費。

　二、香港樓市又再次炒得火熱，一些樓盤創出歷史新高的天價，應該推出居屋冷卻炒風。

　三、停售居屋，房委會收入大減，入不敷出，應該盡早賣居屋套現。

　四、樓價回升，不售居屋是剝奪市民擁有屋業的權利。

政府應堅守不售居屋的承諾

　但是，我還是認為，房委會是不應該提早將被凍結的居屋推出市場。

　不錯，空置居屋不賣，每年得花一筆錢來管理這些空置居屋，是浪費金錢。但是，這是當年房屋局局長孫明揚的承諾，不能隨意改變。更何況，當年孫明揚的語氣是很堅定的，他甚至提到政府不能失信於民。那一次的凍結出售居屋的決定是絕對不會改變的，政府一定得有講得出、做得到的精神。孫局長當年的決定，不可能沒有考慮到空置居屋所帶來的問題，可是信用畢竟比區區的管理費重要得多。當年凍結居屋的決定還鬧出紅灣半島的事件。可見，這是痛定思痛的決定，絕不能輕易改變。

　還有，儘管今日許多人都在說樓價回暖、炒風熾熱，但是真正明白今日香港房地產市場的人會明白，今日的所謂炒風，只集中在幾個新盤裡，而且全是豪宅新盤。豪宅新盤的數量不多，不論怎麼炒，對民生一點也沒有影響。少量炒家炒樓賺了錢，大吃大喝地消費，對內部經濟的刺激還是一種正面的影響。

提早出售居屋只會推低樓價

　實際上，根據中原城市指數目前香港的平均樓價仍然只是1997年7月1日高峰期的55％罷了。當年在高峰期買樓的人至今平均仍虧損45％，也因為樓價仍處相對低位，今日銀行仍有一萬多宗負資產個案。而且，更重要的是：過去兩年香港的所謂樓價回升，是非常兩極化的，一些偏遠地區如天水圍、屯門的樓價與1997年高峰期相比，仍有6成的折讓，這些偏遠地區的樓價每平方呎依然只是1,500元左右，這樣的價格，基本上是絕大部分香港人買得起的價格，這樣的價格，可能比不少居屋便宜。今日，房委會「優先」只住2年的居屋業主可以提前賣樓，但反應不是很熱烈。因為居屋補了地價之後，成本可能還比不少私人樓更高，不蝕讓根本賣不出。在樓價兩極化的今日，如果房委會提早推出居屋，只會使到這些本來就無力上升的低價私人樓宇的價格掉頭下跌，再製造多一批負資產人士，為香港經濟帶來打擊。

　停售居屋，房委會收入大減。但是提早出售居屋並不能解決這個問題，只是拖延問題。提早賣居屋，賣光了之後，就沒有賣樓收入了。要解決房委會長遠收入問題得從長計議，引入新的條件。

　那些認為每個香港市民都應該據有物業的人更是一群不知道自己在說些甚麼的人。當年樓價大跌，他們為甚麼不去買樓，今日卻吵吵鬧鬧。（本欄每周二刊出）　（文匯論壇）