[2005-06-28] 香港按揭利率的分析

■曾淵滄　香港城市大學MBA課程主任

　在香港，買樓房的按揭貸款基本上有3種，其中最流行的是以最優惠利率為基準，簡稱P。以前，按揭貸款往往是P加幾個百分點，但今日，變成了P減幾個百分點，所謂最優惠已經不是最優惠了；除了以P計算按揭利率外，也有些客戶選擇以銀行同業拆息為基礎來計算，可以以同業拆息率再加一點點；第三種情況就是定息，這是在當年金融風暴期間，銀行利率飛升時出現的。

香港的定息實際與西方不同

　但是，香港的所謂定息按揭貸款與西方國家的定期完全不一樣，香港的定息貸款所定的年期非常短，一般只有3年，3年的定息那是什麼定息？一般買房屋，按揭貸款都超過20年，甚至達到30年，真正的定息貸款是西方國家所流行的20年甚至30年的定息，可是香港不行，香港的銀行是不願意冒這個風險而提供20年至30年的定息貸款，為什麼不願意？因為銀行的資金成本極不穩定，銀行本身無法得到長達20年至30年的固定利率的資金成本，西方國家之所以能夠得到長達30年的固定資金成本是因為西方國家有長達30年的債券，債券是定息的，因此債券發行人就可以以固定利率的方法取得資金，香港從來就沒有30年定息的債券市場，香港發行的債券一般不超過10年，要發展定息貸款，就得先推動30年的債券供應。

　香港政府不願意發行30年債券，因為政府有錢，不想浪費資金的利息開支，發行債券籌得的資金沒出路。

　除了30年固定成本的資金有問題，也許，也有人感覺到30年後，人民幣是不是會取代港幣？

　每一種貸款利率都有優點與缺點，消費者，即借錢者可以「貨比三家」，多多比較不同方法的優缺點。

金管局欲推新的計算按揭利率方法

　目前，以P為計算基礎的人最多。因為雖非定息，但與短期的「假定息」相比，還是相當穩定的。基本上，人類的本能是追求穩定，而不是冒風險。

　因為國際熱錢大量留港，因此，香港的P與美國的P不同，低得多了，而且美國也沒有P減的最優惠外另加更優惠的貸款，這對自稱與美元掛鉤的香港來說，是一個挑戰，是令金融管理局很不好看，很沒面子的舉動。但是，在自由市場的條件之下，金融管理局沒有權力要求銀行增加P，也沒權力要求銀行不好P再減幾個百分點。

　終於，金融管理局想出一個銀行平均資金成本指數的方法，簡稱C。儘管這個C還沒有正式推出，但金融管理局已表態就希望這個C可以取代目前多種不同的按揭方法。因為這個C的概念還沒真正肯定，能不能成功也就言之過早。（本欄每周二刊出）（文匯論壇）