[2005-06-30] 出售居屋計劃宜未雨綢繆

　■陳鑑林　九龍東立法會議員

　現時本港樓市仍處於剛復甦的階段，政府只有盡早訂出出售居屋計劃，並將計劃高度透明化，讓市場消化及作準備，才可減低市場出現過敏的情況，不致對市場造成太大的震盪。政府偏偏慢條斯理，只懂不斷重申零六年前不出售居屋的決定，是令人失望的。

　「居者有其屋計劃」（居屋）在香港房屋發展歷史中，佔有舉足輕重的位置，在三十年間，超過三十萬名市民因此而晉升為業主。曾幾何時，有人形容抽中居屋，猶如中了六合彩。不過，九七年後樓市下滑，居屋立即變為部分人士的眼中釘，他們要將居屋除之而後快。他們的要求，最終亦得到滿足，為了穩定樓市，房屋及規劃地政局局長孫明揚先生推出「孫九招」，其中之一，就是即時將居屋處死，在零六年底前暫停發售。

　事後看來，「孫九招」確具威力。樓市在經歷了沙士的破壞後，已逐步企穩，樓價更拾級而上，如今已從低谷回升了近半，一些豪宅，更屢創新高，超過九七年高峰期的水平。因此，現時已無必要再去評論，當日停售居屋的決定，是對是錯。不過，我們必須注意到停售居屋的做法，其實如同金庸武俠小說中的絕學「七傷拳」一樣，既傷敵，又傷己。好像較早前發生的紅灣事件，正正就是停售居屋的決定，所引發的問題。房委會不但損失了大筆收益，更因為合約內種種的限制，引起各界對房委會的指責。

停售居屋減少公屋流動性

　紅灣事件雖然已經結束，但紅灣事件以外，仍有不少因停售居屋而引起的問題，是我們必須正視的，必須盡快處理的：

　第一，我認為最重要的，是停售居屋的決定，減少了公屋的流動性，令資源無法妥善分配，輪候時間無法進一步縮短。自從居屋停售以來，原居於公屋的租戶，失去了一個置業階梯，亦失去一個誘因，鼓勵他們遷離公屋單位，讓單位重新編配予更有需要的人士，直接延長輪候冊上的排隊時間。

令房委會財政問題雪上加霜

　第二，停售居屋的決定，令房委會的財政問題雪上加霜，直接影響今後的公屋發展計劃。房委會一方面要繼續支付由於停售居屋後，要支付的維修保養地租等，帳面高達2億多元。若房委會堅持不提早賣樓，這筆開支估計要多付1億多元。就算明年年底的緊箍咒解開，亦不見得房委會即時將所有單位全部推出市場，換句話說，要賣清所有單位，又不知是多少年的光景！可以預計，樓宇的折舊，只會令樓價下跌；此消彼長下，今後的公屋發展計劃，會否因此而受到影響，充滿異數。

　第三，停售居屋，令一些屋苑只有部分單位入伙。這個情況，不但引起保安問題，屋苑的商戶，亦因此而大受影響。就以鯉魚門廣場為例，由於停售居屋，鄰近的屋苑入住率不足一半。雖然房署過去已為商場提供租金優惠，但商戶每日的願望，是屋苑早日入伙，增加人流，直接帶旺生意。

　有時每當我看到一幢又一幢簇新的居屋，白白丟空，出現這種「有屋冇人住」的荒謬情景，我就會不期然地想到這個問題。政府一直強調，房屋政策必須是穩定及連貫，這一點我是同意的，但政府有否想到，遲遲不公佈萬多個居屋單位的出售計劃，對市場來說，亦是一個重要的不明朗因素，對市場造成負面影響。

討論是否提早出售居屋意義已不大

　我認為政府應盡快分批出售居屋單位。以前，社會對於提早出售居屋一事，意見分歧，有人認為樓市剛剛復甦之際，不能將萬多個居屋單位推出，以免影響樓市，但有人則持相反意見。不過，近期似乎出現了一些變化，過去反對居屋最強的地產商以及地產代理，似乎已經變了調，他們開始認同，如分批出售居屋的話，對市場的影響不大。

　其實現在討論是否提早出售居屋，意義已經不大了，因為即使政府今日決定提早出售，待政府及房委會完成所有準備工作，可能已到明年中後期，與之前政府定下不出售的死線，相差無幾。我們認為，對於市場、政府及房委會來說，如今更重要的，是政府必須盡快提出解決剩餘居屋的詳細計劃，包括：

　第一，制訂一個推售時間表，例如房委會打算分開多少期、多少年，去將所有單位悉數推出；

　第二，訂定每期單位的推售數目，例如設定每期數目的上限，以免在短時間內，市場湧現大量單位；

　第三，推售屋苑名單的先後次序；

　第四，屋苑的銷售對象。

　可能仍然有人會擔心居屋會拖低樓市，我認為不難解決。一直以來，我們都認為應將居屋單位優先出售予公屋租戶，即是綠表的申請人，這不但有助加強公屋的流動性，讓資源更為用得其所，更重要的是，如單位只售予公屋租戶，將可令出售計劃對市場造成的影響減至最低，只要加上其他有利因素的配合，樓市將可繼續健康地發展。　（文匯論壇）

　(作者為立法會房屋事務委員會主席及房委會成員)