[2005-07-08] 對香港樓市發展應持客觀態度

■伍文深　經濟評論員

　說房地產市場穩定發展，並非樓價只升不跌。所以政府不能，也不應該保證樓價只升不跌。政府有責任防止房地產泡沫的重現。在以房地產為主導的經濟發展模式下，經濟轉型難行，競爭力下降。因此，從長遠來說，政府應老實面對此一問題，並組織足夠力量研究如何妥善解決。

　日前香港各大銀行決定追隨美國聯儲局加息，並高於聯儲局的四分一厘而達半厘，且一般預期加息周期尚未見頂，估計聯儲局今年內至少會再加息半厘，這意味著港息同樣有至少半厘的上調。本港供樓人士已明顯感到壓力。同時，加息已影響樓市，整體樓市有放緩跡象：六月份各類樓宇買賣無論合約數量及總值均比五月有不少跌幅，價值的跌幅更高達三成。現時香港暫時未出現過往樓市放緩時，部分市民對政府橫加指責的不合理現象，因為導致放緩，主要是美國加息對香港造成的影響，但筆者認為，如果各界不澄清對房地產市場及政府在這一市場角色的一些糊塗認識，建立起正確觀念，遲早都會像上次房地產泡沫爆破時，不少人把矛頭指向政府，把責任全推到政府身上。筆者認為，要建立的觀念有三：

只升不跌違背市場規律

　其一，說房地產市場穩定發展，並非樓價只升不跌。現時有一種觀念認為，房地產市場穩定發展，就是只升不跌，現時不少人，尤其是地產發展商，都把新任行政長官要令樓市穩定發展的施政方針，理解成政府要不斷推高樓市。但是這種觀點是絕對違背市場規律的，在市場經濟下，市場價格會隨經濟景氣及供求變化而上下波動，這是經濟學的基本常識。對缺乏這一常識，尤其是欲置業或投資的普羅小市民，政府、經濟界及傳媒，都應做一些普及工作，務使其克服這方面的盲目性及誤解。

　其二是政府不能，也不應該保證樓價只升不跌。說政府不能，是說政府目前雖然控制了土地的推出拍賣，及制定土地政策的權力等，對樓價有重大影響，但樓價升跌，歸根到底都要受供求規律決定，此點，從政府在亞洲金融風暴樓市大幅下跌時的無能為力，可以得到充分說明。政府不應保證樓價只升不跌，因為除了無能力外，這樣的許願其實是經濟無知、政治幼稚。暗示也不應該。反之對有人散佈的相關糊塗認識，無論是出於好心或惡意，出於生意推廣或無知，都要澄清。

以房地產為主導經濟轉型難行

　其三是政府有責任防止房地產泡沫的重現。目前政府在這方面是左右為難的。房地產大幅上升，政府賣地收入及其它有關稅費大增，可紓緩財政支出壓力；房地產大升，直接帶動建築及相關各業，不僅房地產，而且相關各業就業人數及收入增加；炒樓者發財機會又到，已置業市民自覺身家膨脹，消費上升，市民經濟信心增強，社會又出現一時繁榮。但同時又引發房地產泡沫，不久又爆破，又有一批令人同情，在政客煽動下無情指責政府的負資產者，影響社會穩定。更深刻的問題還在於，在這種對經濟造成周期性重大破壞、以房地產為主導的經濟發展模式下，香港其它實業無可避免受到衝擊，經濟轉型難行，競爭力下降。因此，從長遠來說，政府應老實面對此一問題，並組織足夠力量研究如何妥善解決。短期而言，為免重現房地產泡沫，出現新的負資產，政府應針對市場實際，不時出台壓抑樓市泡沫的措施，要多吹「冷風」，而不是為庫房收入粉飾太平而吹「熱風」唱好樓市。（文匯論壇）