[2005-09-16] 亞洲房地產基金成後起之秀

．柏斯理財集團．

　日前，香港房委會表示會於十一月再將「領匯」上市，務求在本年年底前完成整個上市程序；另一方面，三幅地皮成功被勾出，將於本月尾拍賣，當中更包括西九龍地皮，因此相當受投資者注目，地產股亦成為市場的動力。有說香港房地產市道已復甦，但據新一期經濟學人報道，香港的平均樓價指數仍比97年低44%，顯示了只是個別類別或地區的樓宇受惠，然而美國、英國、澳洲及西班牙等國的指數卻有超過70%的升幅。最新一季中，美國房地產仍未見放緩。自颶風卡特里娜吹襲後，市場對油價、利率及經濟增長有重新註解，而房地產陰霾再次浮現。

美房地產呈泡沫

　全球的房地產市道在這五年間躍升幅度甚大，以已發展國家而言，它們物業價值已升值了三兆美元，佔這些國家整體GDP的100%，因此不少分析員已十分留意這個泡沫的形成。若以亞洲金融風暴及千禧科網的股市泡沫計算，在這短短的兩三年間，全球股市市值的升幅亦只是佔GDP的80%，所以目前的憂慮並非過敏。

　簡單來說，這次房地產泡沫的成因可追溯2000年股災。科技股神話一夜之間幻滅，不少經濟政策需進行內部調整，包括物價、利率及財政政策等，而樓價跟隨下調，資金亦由於信心盡失而從股市撤出，轉而至房地產。儘管到2003年後股市復甦，全球利率偏低仍促使資金成本廉宜，令熾熱的樓市得到延伸。英國及澳洲的累積升幅已超過100%(分別為153%及113%)，不過因為兩國央行早已使用加息手段壓抑樓價，在最近兩季中已見回落。然而，美國的聯儲局基金利率雖然已由一厘上調至目前的三點五厘，但該指數升勢未見減慢，反映加息行動未見成效。新屋動工、新屋及二手屋銷售等經濟數據仍高居不下，美國房地產的軟著陸仍遙遙無期。有說目前的所謂「泡沫」只屬地區性，因此擔心構成大型經濟破壞言之尚早，不過筆者認為泡沫的破壞力不在於屬單一地區還是整體，而是它背後的連鎖反應。現時出現明顯漲價的地區均為人口稠密的經濟繁盛地區，如：紐約、波士頓、三藩市及華盛頓等地，若這些地區價值下挫，所牽連的負財富效應不少，而且以只有負0.2%的國民儲蓄率加上龐大的按揭貸款計算，其經濟破壞力是不容小覷。

格老繼任人接燙山芋

　颶風卡特里娜對經濟的打擊最直接是油價急升，而踏入冬季，油價後市以向上為主。有分析認為雖然油價高企會影響經濟增長，但在按揭利率偏低下，市民的消費能力暫時仍得到支持，抵銷油價壓力，然而這個「苟延殘喘」的局面正受挑戰。自風災後格老正處於兩難，一方面不少國際評級機構已就颶風的破壞力調低了美國經濟的增長步伐，民主共和兩黨不斷要求停止加息，甚至減息以求刺激經濟；另一方面，他本人對房地產價格十分關注，希望加息能壓抑泡沫的產生，但加息過度又會使其他問題浮面。因此無論對格老及其繼承者來說，油價、房地產及利率等都是燙手山芋。

　從投資角度來看，亞洲區的房地產較為吸引。除了香港仍有增長空間外，日本的房地產市道在這五年間走勢持平，不過據八月份資料所得，東京地區的地價已見回升，而當地的地產股並開始活躍，因此投資者想將部分資產分佈於地產類別中，亞洲房地產基金類別可為後起之秀。