[2005-09-17] 採新制 地產股業績料波動

　【本報訊】（記者　周紹基）今年1月1日起生效的新會計準則，對地產類及持有大量物業的公司有很大影響，其中「投資物業重估」、「確認預售收入」和「酒店折舊」等新例，更會令地產公司的盈利有極大的改變。

持大量物業受影響最大

　首先是「投資物業重估」，以往重估的差額只會撥入資產負債表，對公司盈利沒影響。但新制要將重估差額在損益表反映，而且每年重估一次，令公司的盈利變得更波動。

當然，公司可以選擇以折舊成本作估值，把現有用途土地的估值，加上裝修的成本來作出扣減，令業績不會因物業重估而大上大落。不過，兩種入帳方式只能選擇一種，而且以後不能再更改，令地產公司不能在市旺時選擇以市價入帳，市淡時以成本入帳。

避估值物業存貨料大增

　以市價入帳除了令盈利波動外，亦會令地產公司的物業存貨大增。因為根據新準則，所有未確定用途的土地儲備，都會被視為投資物業處理，需要每年做估值，無論升值或貶值都要反映在損益表。

　德勤房地產與建築業小組中國區領導人何錦榮估計，將來發展商或會預先說明有關土地儲備的用途，並將之視為存貨處理，這樣便可將土地儲備以成本入帳，減低每年估值的影響。他預計，發展商帳目內存貨一欄的金額，可能較過去以倍數增長。

售樓收益不可分批入帳

　至於「確認預售收入」，對中、小型發展商的影響就最大。以往在舊制下，預售樓花的收入可在樓宇落成後入帳，或按樓宇落成的比例入帳。新制只能接受地產公司在樓宇落成後，才能將有關收入入帳，令發展商不能把售樓收益分批入帳來粉飾業績。

　何錦榮表示，中小型發展商現時較多使用按樓宇落成比例入帳的方法，而他們亦非每年都有項目落成，所以其每年的盈利可能會大幅波動。

分析公司需改傳統方法

　總括而言，新會計準則雖會令地產商的帳面盈利上升，但有關利潤並非來自公司的核心業務增長，這個利好因素亦未必每年都出現，故公司的派息也不會因而增加。德勤的調查也顯示，近半數地產商不會因為這些帳面利潤而改變派息政策。

應看現金流及賺錢能力

　地產業分析員表示，在新準則下，地產公司的盈利會較以往波動，但其實只是帳面盈利，投資者日後在閱讀地產公司的業績時，不要只看表面的純利數字，應該留意核心業務的盈利增長。

　此外，他建議投資者要從現金流量，分析公司的賺錢能力及業務前景，同時比較公司的業績附錄，計算撇除新準則影響下的真正盈利增長。

　至於傳統以市盈率的分析方法，無可否認會受新準則影響。