[2005-10-12] 港股透視：新世界負債改善利股價

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南華證券

　新世界發展(017)剛於上周四公佈截至本年6月底的全年業績，純利為29.88億港元，或每股0.856港元，並從04年財政年度錄得的9.76億港元虧損中改善過來，而新世界並無實行新的HKAS40會計制度。由於業績比市場預期中理想，年末每股派息亦按年上升4倍至0.20港元，顯示管理層對盈利前景充滿信心。

　現時每股股價對資產淨值的折讓為40%，比過去四年錄得的平均44%為低，從往績而言，股價並不相當吸引。雖然如此，淨負債比率的下降，較高的每股派息，強勁的售樓收益均應進一步推低有關折讓。由於業績表現比預期理想，我們維持該股份的「強烈買入」評級，目標價為13.30港元，現股價尚有36.4%的上升空間。

物業發展收入強勁

　於05年財政年度，來自出售物業的營業額高達20.8億港元，主要來自出售雍慧閣、蝶翠峰、倚嶺南庭及香島道33號住宅項目，約475,000平方呎面積於年內售出。於05年上半年，新世界亦開始預售位於堅尼地城的泓都及將軍澳的君傲灣，市場反應非常理想，集團預期該兩項樓盤售樓收益將達62億港元，比我們預期的57億港元更高，有關收益預期將於06年財政年度入賬。另外，流浮山項目應為下一個新世界推售的項目。

充足土儲支持盈利

　截至05年6月，新世界的土地儲備達478萬平方呎，而農地面積則達2,000萬平方呎，如此充足的土儲應能支持新世界於未來五年的住宅項目發展。

　另外，兩土地於05年財政年度完成與政府的補地價商議，新世界土儲亦因而增加約750,000平方呎住宅面積。財務狀況應持續改善－－截至本年6月底，新世界的淨負債比率為23%，比04年財政年度末錄得的40%大幅降低。

　財政支出亦下滑35%至6.64億港元，比04年財政年度錄得的10億港元為少。我們認為新世界的負債比率將於本年末下調至17%，下調動力將來自強勁的售樓收益。而負債比率的下調將有助進一步推高股價。

　位於尖東的新世界中心將受惠於星光大道及九鐵尖東站的啟用。另外，全港第二所崇光百貨公司亦剛於九月底於尖東正式開幕，為該地區帶來更多人流。

　另外，政府亦批准將新的巴士總站遷移至較近新世界中心的位置，有助增加人流。我們預期新世界中心的盈利將於本年度達5.22億港元。