[2005-12-13] 新股透視：越房上市後料升兩成

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中銀國際證券

　越秀投資(123)宣佈將廣州4項物業注入即將香港上市的越秀房產信託基金(簡稱越房，股票代號：405)。共發售5.83億個基金單位，價格區間在2.85-3.075港元，集團預計將融資16.6億港元至17.9億港元。

　雖然，在05年12月21日上市之後，越秀房產信託基金將是香港上市的第三隻房地產信託基金，但這是全球首隻擁有中國內地資產的房地產信託基金。除了為投資者提供廣州物業資本價值提升潛力的機會之外，越秀房產信託基金還提供了頗具吸引力的收益率－－06年預期收益率在6.54—7.05%，高於泓富產業信託(808港元2.16,未有評級)5.31%的水平以及香港上市房地產信託平均收益率4.4%的水平。

盈利增長將較為穩定

　4項物業的平均出租率為91.7%。與泓富產業信託相比，越秀投資的盈利增長將較為穩定，預計06-08年僅有單位數增長，其中有11-14%的物業將在06-08年重新簽約。儘管如此，去年不良租金不到總租金收入的0.5%。事實上，白馬大廈沒有出現租金違約的情況。

資產收購續拉升盈利

　越秀房產信託基金擁有越秀投資未來四個地產項目的優先購買權，樓面總面積達80萬平方米。收購該四處項目之後，越秀房產信託基金的盈利將被進一步拉升。

　考慮到近期香港上市房地產信託基金的強勁表現、泓富房產信託的超額認購情況與相對較高的收益率，我們認為越秀房產信託基金上市也應獲得強烈反響。考慮到未來增長較為緩慢，且內地房地產項目風險相對較高，我們認為其收益率應高於香港上市房地產信託基金平均水平100-150個基點。我們預計，以首發價格區間高端3.075港元來看，價格仍有11-21%的上升空間。