[2005-12-31] 基金透視：亞洲REITs熱潮 香港地位提升

JF資產管理

　怡富資產管理的摩根富林明環球地產入息基金現金水平從較早時約8%，在11月份已提高至約17%，以準備建立澳洲地產證券或上市地產信託（LPTs）組合。在澳洲等同房地產投資信託（REITs）的LPTs，在上市地產證券市場中所佔比例高達一半，令澳洲成為全球第二大REITs市場，所佔整體比例達11%，規模僅次於美國。

澳洲LPTs積極進軍海外

　不少澳洲LPTs都已積極進軍海外，可為投資者提供額外分散效益。「摩根富林明環球地產入息」最初基於若干有關稅務的運作問題而無法投資澳洲。幸好現在這些稅務問題已獲解決。基金經理Scott Blasdell稱，該基金在年底前將達到全面投資水平，對澳洲和加拿大持有相若比重。

　物業市場基本因素穩健的加拿大，現佔該基金投資比重達27%，新加坡佔6%，日本則佔3.5%。初期組合的80%至90%投資都集中於美國，但該比例已於三個月內調低至63%，在建立澳洲方面的投資後，年底前美國所佔比例應會進一步降至50%左右。只要當地樓市並無陷入嚴重低潮（我們認為機會不大），美國仍會是本基金最大的單一投資國家。美國是全球最具深度、交投最暢旺的房地產證券市場，所提供的收益率亦比其他地區吸引。

　REITs優先股發揮作用—該基金約三分二的美國投資均為REITs普通股，其餘三分一則為REITs優先股。REITs優先股比較類似公司債券或優先債務，與股票分別較大，因此波動亦較輕微。REITs優先股的兩大優點之一，是它擁有REITs當中最高的收益率，部分更多達7至8厘，有助該基金達致其中一項主要目標—取得穩定而可觀的收入來源。

投資美住宅REITs減

　美國息口仍是主要考驗：倘若美元息口大幅超越5厘（這是我們對2006年中所作基本預測的高位），屆時地產股將會全面下挫，REITs亦不能倖免。在該情況下，我們的策略就是迅速將投資進一步從美國轉投其他預料不會在2006年加息又或加息隱憂較輕微的物業市場。摩根富林明環球地產入息基金現時對美國住宅REITs範疇投資比重極之偏低。我們看好酒店物業多於住宅，特別是收益豐厚的小型酒店REITs。我們十分看好加拿大，因為當地天然資源業當時得令，主要地區的每月回報高達2,500加元。

　亞洲新上市REITs機會源源不絕—基金經理預料，隨著時間過去，亞洲所佔本基金的比重將會由現時的9%逐漸提高，2006年亞洲新上市REITs應會表現出色。亞洲分散投資機會急劇增加，將可局部彌補英國和德國市道放緩之不足（預料在默克爾的聯合政府統治下，德國計劃中的REITs立法過程或會停滯不前）。至於香港方面，我們對住宅物業證券比較不感興趣，因為樓市乃倚靠低息推動，而息口卻正在回升。

內地已接受房託概念

　零售物業則受惠於高達一倍的租金調整，酒店亦因內地旅客增加而得益，兩類物業的前景都比較樂觀。日本方面，經營基本因素漸入佳境，息口又長時間維持溫和，優質辦公室REITs將可從中得益。

　在亞洲REITs範疇內，香港的重要性將會隨著中國內地地產公司選擇來港上市而大為提高。中國已迅速接受房地產投資信託概念，多項內地REITs亦正計劃上市。只要收益率符合目標，摩根富林明環球地產入息基金預料會積極投入亞洲REITs初級市場，近期就已參與認購新加坡Capitamall的首次公開招股。亞洲購物商場的管理已大有進步，例如不少商場都在店舖銷售以外開拓新收入來源。(摘錄)