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大福證券
據報章報道，太古集團(0019)或會考慮以房地產信託基金形式將九龍塘又一城分拆上市。又一城原本是太古與中信泰富(0267)的合資項目，於1998年落成。2006年3月，太古以61.23億元向中信泰富購入該物業餘下50%股權。以這樣的估值算，我們估計該項優質物業現年度的毛租金收益率近6%，這表示即使沒有任何財務補貼，將又一城分拆上市的房託基金對意欲賺取固定收入的投資者也應有足夠吸引力。
太古分拆又一城上市料可集資逾30億元。太古流動現金充裕，其去年的資本開支包括收購又一城餘下權益及以13.29億元與香港興業(0480)合作發展上海大中里項目，但集團截至2006年底的負債比率只為10%。太古其後以48億人民幣收購北京三里屯一項零售發展物業80%權益及毗鄰的一家精品酒店。
租金收入及其他經常性業務(主要為其持股40%的國泰航空(0293)所貢獻的股息收入)將繼續為太古提供強勁的現金流轉。除了新的內地項目外，今年的資本開支將主要用於太古坊港島東中心及廣州太古匯多用途發展項目，兩個項目將分別在2008年上半年及2010年上半年竣工。
內地項目成增長動力
未來太古盈利的增長步伐應會加快，皆因當集團現有項目落成後，其在本港的投資物業組合將擴大220萬平方呎，達1,530萬平方呎，而中國內地的物業組合將由零變為670萬平方呎。
相信太古經歷探索和學習的階段後，將繼續以較進取的姿態拓展內地地產業務。分拆又一城之舉已露端倪，因為分拆所得資金可用於發展更多內地項目。太古將其在設計、興建及管理寫字樓/商場綜合大樓的專業知識應用於神州大地，對集團發展有正面意義。
我們將太古估計資產淨值調整為每股115元，其中假設其現存的投資物業在2007年將升值18%、集團所持國泰權益的公平值為每股22.60元，再以現時的發展價值為其發展物業進行重估。我們將太古目標價調升至103元(昨收89.95元)，對估計資產淨值有10%折讓。撇除投資物業重估盈餘，我們預測集團2007年基本盈利為87億元(每股盈利:5.67元)，以此算之目標市盈率為18.2倍。
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