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李開周
「塌房」這個詞兒，在今天可不是什麼好詞兒，這個詞兒一旦粉墨登場，就意味著一聲巨響，然後是塵土漫天，舞台的佈景上，一片殘垣斷壁，幾口飛血。
在南宋則不然。在南宋，「塌房」不是嚇人一跳的動詞，而是溫文爾雅的名詞，它給人的感覺不但不恐怖，還漫著水氣，泛著光影，明目皓齒，靜女其姝，有點兒雲在青天水在瓶的意思。直接些說，就是建在水中的房子，懸山，飛簷，曲廊，玲瓏窗，平座高挑，四面皆水，隔岸有浮橋，租給南來北往的客人，當貨倉用，當店面用。
那是南宋中後期了，臨安城擠滿了蜂擁而至的皇族、軍戶、富商和難民，東西南北數十里，人煙生聚，民物阜蕃。人一多，城就窄，空間就成了金錢，有路子的衙門各顯神通，臨街建邸店，背街建客房，把能開發的土地全都開發了，偌大一臨安，只剩下水面還是空的。這時候，又有人把發財的希望寄託在水面上，一群皇親和富戶，以及幾家寺院，在北關水門、梅家橋畔、白洋湖的小島上，見縫插針地建起房子，然後賃出去，按月收租，名叫「塌房」。
翻翻真宗實錄，其實早在北宋，東京汴河兩岸就有塌房了，也大多是私人開發，用來做商店，還有租給官妓當營業場所的，極像明代南京秦淮河畔的河房。我不熟悉宋元白話，不懂「塌房」兩字兒的本意，只能猜測，它大概就是指水邊的房子。
如上所述，北宋東京有塌房，南宋臨安有塌房，元大都是什麼情況不得而知，到了明朝，塌房則是遍地開花了的。朱元璋定都南京，曾讓工部在三山門外，臨秦淮建塌房，然後賃給商戶。朱棣定都北京，也讓工部在彰義門外建塌房，然後賃給商戶。後來明代宗朱祁鈺執政，不僅京城，連京畿大興、宛平兩縣，也建了塌房上萬間。
宋朝塌房多屬私人開發，政府至多只能收些營業稅，明代塌房則全是朝廷興建的。朝廷有本錢，也有勢力，可以強令商戶們搬進塌房營業，可以讓廂坊長吏代收月租，從客源到管理，每一個環節都沒風險。北宋朝廷向汴河沿岸居民徵收過「塌房錢」，那不是房租，而是營業稅。在《明史》食貨志裡，則有歸屬雜課的「塌房稅」，那卻不是稅，而是房租。
最後說說租金吧。洪武二十四年，南京的塌房，每間每月紋銀一分。宣德四年，北京的塌房，每間每月寶鈔五百貫。
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