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姚 征 香港房地產建築業協進會副會長 兼長江三角洲分會主席
CEPA第四階段補充協議簽署為兩地在現代房地產服務業領域擴展合作開闢了新的契機。由於地域、方言等緣源不同，長江三角洲地區與香港的合作遲於珠江三角洲，但是香港房地產業進入上海投資比之於其它地區和國家仍居最早和最多的地位。截至2006年底，光上海浦東新區累計吸引港資項目三千多個，合同港資四十三億美元，居各國和各地區之首。目前在全國範圍內港資在現代中介服務業領域內所佔比例相比其它領域仍低，今年以來個別省市還有減退趨勢，發展中有不少問題值得探索，還不盡人意，希望引起關注。而筆者則認為香港真正的中介精英優勢的潛力孕育的大量商機，一旦進入內地日益優化的投資環境，加上合適的政策支持，一定會蓄勢而發，且作用更大。
突破進入內地面臨的制約
港資房地產服務業包括從市場調研、策劃、設計、開發到銷售、物業管理和裝修裝潢等產業鏈，還有相關的法律、會計、諮詢、金融等專業服務行業。他們大多為中小企業服務與依附於跨國公司和大企業，而自身卻因香港高人工、高租金陷於發展受阻，加上人才流動性大，內在動力普遍不足。在CEPA框架下，他們積極進取性特強，但同行競爭激烈。客觀上由於內地各大中城市普遍採取「走出去」——去香港或海外直接招商，引資與「請進來」——接待考察引資做法，而明顯削弱對引入中介服務業重要性、必要性的宣傳與提供操作上方便。
國家大的政策出台後，在具體操作層面仍未排除眾多人為設置的屏障。例如香港測量師協會與中國工程造價2005年已簽訂專業資格互認協定，但香港合格測量師到了內地，碰到必須受聘於有資質的工程造價公司，事實上他們大多受聘於設在內地的香港公司。因此不具備開設獨資企業予以發展的條件。其餘會計師、律師、工程諮詢師以外的行業技術資格審核認證與開業許可均未頒布具體申請辦法。
即使對會計師服務，已經形成兩地資格互認，考察互相豁免，但是隨著國際準則的日益國際統一化，許多新科目的互相豁免仍未達成共識。目前幾大跨國大會計服務行的壟斷霸佔割據在申請兩地上市的審計資格上已無法改變。香港中小會計事務所只好望之興嘆。法律中介服務，需要省級司法局審核再報司法部批准方能設立代表機構。按審批時限9個月，光申報文件就要送達滿滿兩書筐，拖延時日，不堪苦楚。香港律師事務所不能在內地開設獨資事務所，也不能聘請內地律師辦理內地法律事務。
對於房地產諮詢服務的法規尚未出台，無法可依，也沒有規範運作程序，諮詢專業服務的質量無法保證。法律法規執行過程中有一個「落差」。各地不同部門對法律與政策的詮釋出現不統一，前後不一致，偏差不小。究其原因，公務員水平因地而異、因人而參差不齊。沒有完善的投訴機制與服務操守自律約束，政出多門，時時變動，互相推諉而不協調，叫人勉為其難，不得要領。
據多次問卷調查顯示該地區屬上海投資環境總體評價尚可，滿意度最高的是城市基礎設施和居住及治安環境。問卷顯示外資企業在上海所需人才的本地供應這一點上做得最好。各城市對香港中介服務企業所需繳納的各種費用、稅制及交付安排，銀行貸款及其金融服務。中介服務企業中小居多。家居大多分離兩地，頻頻往返開支不菲，而該地區生活消費指數日趨接近香港中低水平。加上醫療社保不能互認難以報銷，子女就學與學歷認可還是一個問題，成為這些行業人士的後顧之憂。
發揮優勢
改革開放以來，中國內地已成為香港專業服務最大出口市場，涉及的服務對象是各級政府部門和已有投資或正計劃投資的外國及港澳公司，覆蓋了商務、上市、訴訟、投資、經營及會計業務各個領域，而中國內地房地業發展則從效仿香港政府與同業的土地有償轉讓開始直到進入公開公平競爭階段與香港中介服務業的習慣運作模式亦步亦趨十分合拍，兩地的合作與互動已構成血肉聯繫。
香港專業服務水平是國際化的世界級水平，如國際會計準則等運作。還有中英雙語並行的語言文字優勢，比其他國際上專業服務公司更容易進入內地各大中城市。後者以上海浦東為龍頭，在傳統意義上，上世紀上海的金融、貿易專業活躍程度與使用影響面在遠東已是領先的。現時中介服務業內，兩地溝通基本上沒有語言與理念和價值觀方面的屏障。
兩地留學英、美、日等國的專業學科泰斗級人士早就互通。近年來留學返港人士又源源不斷為兩地提供了充足的人才資源。中央政府批准浦東綜合改革試點，同意在浦東為外資銀行成立中國總部，打開了大門。特別是香港回歸後，兩地業界是一家，互融與雙贏已經成為香港中介服務行業進入內地的當然目標或共同口號。
香港政府苦於解決當地高人工的困難，在加快經濟轉型時不得不大力扶持專業服務業發展，從貸款等方面支持從事中介專業服務的中小企業。香港在2005年吸收外國在服務業的投資累計已超過1萬億港幣，佔外商在港直接投資總額的92%，增加了香港中介行業對外競爭力和對內地的吸引力。
正是由於大量外商投資香港現代中介服務業，加上兩地近年來房地產業始終處在拉動GDP的重要地位，令香港在這個領域內進入該地區發展的優勢日益凸顯，如能克服本文第一部分所述的瓶頸制約，其前景無疑是令人可觀的！
帶動內地房地產業科學持續發展的政策建議
要宣傳擴大招商力度。近期內，北京、天津、廣州、深圳與上海周邊城市先後發出了有關促進現代服務業發展的財政扶持意見，普遍表明新區發展現代服務業的意向。我們建議各地政府對港招商時要注意介紹本地現有政策，提倡錯位思維和優勢互補，不要只眼盯特大企業，要把眼光放到大量中小中介服務企業。
要重視房地產業中物業管理這一個行檔外資的准入。首先要認識到香港行之有效的該項中介服務，在大陸是處在從無到有過程之中，由於大量下崗轉行人口湧入和大批小區樓宇的興造，如何運用香港成熟的物業管理經驗，首先要政府房管部門重視市場運作機制下積極引入港資管理公司品牌管理，不能借口解決當地就業而輕視甚至排斥外資公司進入。投標競爭規則中不能採取公開或變相的歧外、限外等不公平條件。
對於外資物業管理由於僱員成本較高等特殊情況，要在管理水平評分上予以相應靈活性考慮。筆者主張對外資管理公司多提倡提供物業顧問專項服務，而不必擔當「全程管理」，把大量勤雜人員管理交由另一家本地公司操辦，做到與本地公司合作解決優勢互補和揚長避短問題。
要以CEPA為基礎，擴大市場准入，包括香港律師事務所開設獨資試點，允許僱用內地律師開展業務，對未出台資格認證的特殊專業，可彈性安排，先解決建築工程行業相關的專業認證。因為這個行業國際通用標準是各地都適用的。服務質量方面，可採用國際通用的「押保函」方式，採用單項設計、諮詢、監理費用總額的押金制度，而不以只限於大陸使用的投資總額，工程師數量作為認定資質的標準。
要優化政府服務，著重轉變政府職能，保證政策法規協調性與連續性，防止政出多門，朝令夕改的弊端。建議香港貿發局與各地經貿委形成定期交流，作為服務平台。兩地同業公會互通，組織對口考察，旨在提高專業服務水準與效率，建議兩地通用的中介服務行業與從業人員的自我約束機制。
要切實解決到內地從事現代中介服務的香港專業人士的「市民待遇」，允許他們按市民標準繳納「四金」後享受社保和醫保及其住房公積貸款，允許其子女在當地各類學校就讀與高考，當然要他們同時承擔當地市民應當承擔的各項義務。（文匯論壇）
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