 放大圖片
■本報記者 周穎
經濟回顧與展望特輯之香港樓市
恆指07年一度逼近32,000點創歷史新高，在龐大財富效應及負利率重臨下，刺激樓市價量大幅飆升。市場普遍預期，全年成交量及金額將同創1997年後十年新高，整體樓價有20%升幅。估計在各利好因素持續下，業界一致看升08年樓價，升幅介乎10%至30%，當中豪宅升幅更加會跑贏中小型住宅，而全年可售新盤3.2萬伙。
美聯集團首席分析師劉嘉輝表示，07年樓市無論住宅或工商舖非住宅物業的交投均見上升，帶動整體物業（包括一二手住宅、工商舖及車位等）註冊宗數達至143,932宗，而註冊金額則錄得5,184.4億元，兩者同創97年後的十年新高。據土地註冊處資料顯示，07年（截至12月27日止）本港一手樓宇錄得17,014宗成交，註冊金額約1,135.9億元，創9年新高；二手住宅註冊量則錄得105,468宗，而金額更達3,134.7億元，兩者同創1997年後的10年新高。除了住宅外，年內工商舖及車位等非住宅物業註冊個案亦有增加，暫錄得20,384宗，則創3年新高，而金額899.1億元，更為97年後10年高位。
負利率重臨 供抵過租
豪宅作為樓市升勢火車頭，在一眾本地實力雄厚廠家、銀行及基金公司高層套股換樓投資者入市下，價量升勢極為強勁，不少單位創出天價成交。樓價及租金短期內升幅理想，吸引大量熱錢流入，包括在港上市的內地企業家及海外基金。二手市場亦成為買家尋寶地，出現「錢追貨」的現象，不少成交價已經超過97年高峰期。
美聯集團資料研究部經理張蓓蕾指出，據資料顯示，07年至今全新新盤推盤量僅得10,690伙，創99年有紀錄以來新低。新盤銷情理想，市場亦帶動累積貨尾量跌至新低位。在供不應求下，二手市場租金上升，07年首11月，住宅租金升幅達17.5%。負利率重臨，不少屋苑出現供抵過租，加速買家入市決定，不少業主普遍看好後市，相繼選擇封盤惜售。
發展商樂觀 積極投地
樓市成交暢旺，發展商看好樓市前景，積極增加土地儲備，政府在今個財政年度（2007/08）至今六次土地拍賣，共推出12幅土地，已為庫房帶來逾300億元收入，單計賣地收益便創近9年新高，涉及可建樓面超過569萬平方呎。
中原研究部聯席董事黃良昇表示，由於有大型樓盤延至08年入伙，故07年私樓落成量將降至8,900個，不僅為歷史新低，亦是首次跌破一萬個水平。市場估計，今年亦只有16,000個；07年整體新屋動工量為1.5萬伙維持低企，反映未來新樓供應相對緊張。
本港與內地的物業價格水平差距日漸收窄，中央政府推出壓抑外資進入內地房地產市場措施，將令更多內地資金及海外房產基金轉投香港市場，更加快本地資產升值的速度。
境外資金湧 轉投港樓
因此，在供應量緊張、負利率環境持續、外資湧入及市民收入增加等利好因素支持下。利嘉閣地產至尊豪宅主席張偉文預期，豪宅買賣暢旺，吸引不少業主轉租為售，租盤供應減少，加上外籍家庭及跨國企業駐港員工付租能力極高，豪宅未來平均租金於08年中前見35元水平。
戴德梁行預料，今年上半年豪宅價格可再上升20%至25%，中小型住宅樓價有15%至20%升幅，當中部分大型屋苑的呎價將追近九七年水平。瑞銀預期，至今年年底住宅樓價可升40%，租金則可錄得20%升幅。
今年84個新盤應市
由於市場一手盤餘貨買少見少，各大發展商已摩拳擦掌，準備於今年推出全新項目應市。美聯資料顯示，今年市場有84個全新一手私宅項目、合共32,340個單位可供發售。
新界供應量佔58%
按地區劃分，新界區供應量稱冠，涉及項目32個，單位總數18,740伙，佔來年全港供應近58%，主要集中馬鞍山及將軍澳區。九龍區共有25個項目，供應量則有11,412個，新盤供應主要有萊茵港、由信和、華置及南豐合作發展之大角咀海泓道/海庭道之相連項目。至於港島區來年僅得2,188伙全新項目供應，區內最大型項目要算是只有700伙的香港仔鴨𡘾洲海旁道項目，但貴精不貴多，當中不少山頂項目，呎價有機會挑戰高價。
除了大型項目眾多外，來年兩鐵合併後亦有多個鐵路沿線上蓋項目、合計10,998伙單位可推出市場，當中最大型兩個項目包括大圍維修車站及日出康城2期；至於公營機構市建局亦有9個項目於來年登場，涉及單位數量亦多達2,316伙。
2007樓市創多項紀錄
■傳山頂倚巒雙號屋錄得摸貨成交，成交價約2.1億元，呎價達45,161元，不僅打破本港豪宅紀錄，更料為亞洲區新高，單位數月間升值近3,000萬元。
■分層豪宅呎價四度刷新亞洲紀錄，先為大坑名門頂層複式單位，呎價逾3.2萬元；其次九龍站凱旋門天際獨立屋，呎價達3.35萬元；之後名門1座頂層複式單位，呎價3.4萬元；最終中半山Branksome Crest頂層，以呎價3.98萬元成交，暫時稱冠。
■一韓國基金以18.5億元購入貝沙灣第6座全幢，成為今年最大宗基金入市個案。
■淺水灣璧池洋房，售價1.1億元，呎價達29,802元，較物業97年6月樓市頂峰還要高出80%。
■地政總署接獲42次勾地申請，為自勾地制度創立以來，最多發展商申請勾地的一年。
■今年信和、南豐及嘉華組成財團，多次成功投地，其中，香港仔惠福道地皮以57.1億元成交，樓面呎價達8,813元，創香港分層住宅地皮紀錄。
■山頂倚巒1號屋（一手樓）以呎價高逾4.1萬元成交。
■一名中資地產商以1.89億元購入倚巒五號屋，呎價3.88萬元，成為上半年買賣登記金額最高獨立屋。
■樓價急升，加上內地推出打擊炒樓措施，令資金轉投香港市場。「十．一」黃金周，各大地產代理安排「一車車」內地睇樓團來港，其中九龍城太子匯、土瓜灣翔龍灣，錄得逾二百名內地客參觀，而翔龍灣約有15宗內地客入市個案。香港置業行政總裁胡日發估計，期內全港新盤約有40宗內地客成交個案，約佔整體新盤成交的5%，即每20個一手成交，就有1個為內地客。
■天水圍柏慧豪園一期1892個單位售罄，內地買家比例高達20%，其中一名深圳買家一口氣斥資約2,600萬元連掃13伙，另外亦不乏大手購買3伙或以上成交。
■最近長實加價重推柏慧豪園逾20個撻訂單位。市場估計，該批內地買家受到宏調措施及內地打擊地下錢莊影響，令資金無法調動出現撻訂。
■一名九龍站漾日居業主原以1,530萬元出售單位，但賠訂重售，最終以1,730萬元成交，5日多賺200萬元。
■沙田第一城出現4名買家同搶一個395平方呎單位，在短短兩小時內，成交價由139萬元追價至142.5萬元。
■印尼財團De Monsa，以約2.23億元「摸出」中環皇后大道中9號13樓全層，個多月轉售獲利約3,430萬元。
■一外資基金持有的灣仔盧押道23號，以4.868億元易手，呎價約6,875元，買家為賭王四太梁安琪，基金獲利逾1.67億元，兩年間升值56%。
■薄扶林貝沙灣6期8A座高層以3,508萬元「摸出」，投資者獲利636萬元，物業升幅22%，成為今年最賺錢的住宅摸貨成交。
07年售樓收入龍虎榜
發展商 銷量(伙) 收入(元)
恆地 逾3,700 * 逾230億
新地 約3,250 逾222億
長實 約4,300 逾170億
盈大 約710 約120億
信和 約1,000 約85億
恆隆 約695 約55億
新世界 約1,100 逾30億
會德豐 約205 * 逾30億
香港興業 約300 約22億
嘉里 約40 約20億
華置 約250 約14億
太古 約100 約8億
嘉華 約60 逾5億
*連工商物業
08年各區十個主要可售新盤統計
地區 名稱 發展商 伙數
港島區
半山 干德道39號 恆基 65
半山 干德道16-18號 長實 32
半山 些利街38號 嘉里 80
半山 巴丙頓道6D-6E號 九倉 53
香港仔 香港仔大街238-242號 泛海 180
香港仔 鴨𡘾洲內地段129 新地/百利保/嘉里 776
西區 第二街18-20號 嘉里 468
西區 德輔道西26-30號 嘉里 80
上環 和風街項目 盈科大衍 156
灣仔 莊士敦道20號 華人置業 94
港島區 27個項目單位合計：2,188
九龍區
尖沙咀 河內道重建項目 市建局/新世界 345
九龍站 天璽 新地 800
九龍站 君臨天下(貨尾) 恆隆 802
西九龍 浪澄灣第1,2,7,8,9座(貨尾) 恆隆 1,104
西九龍 海泓道及海庭道項目 信和、南豐及華置 1,080
大角咀 櫻桃街重建項目 南豐 522
何文田 半山壹號 長實 939
紅磡 海濱南岸 新地/新世界 2,470
九龍城 豪門二期 華懋 276
新蒲崗 萊茵港 新地 1,200
九龍區 25個項目單位合計：11,412
新界區
荃灣 國瑞路 嘉里 548
沙田 何東樓項目 信和 1,351
沙田 大圍車廠上蓋site b & c 長實 2,928
馬鞍山 烏溪沙站項目 信和 2,274
馬鞍山 馬鞍山77區 長實 880
元朗 Yoho Town 第二期 新地 1,938
元朗 洪水橋項目 長實 /和黃 743
天水圍 柏慧豪園第二期 長實 1,092
將軍澳 日出康城第一期首都 長實 2,096
將軍澳 日出康城第二期(Part 1) 長實 / 南豐 1,709
離島 愉景灣14期 香港興業 500
新界區 32個項目合計：18,740
全港總計：32,340
註：最終推出情況視發展商售樓策略 / 資料來源：美聯物業
|
放大圖片
