內地房價08年拐點隱現

http://paper.wenweipo.com [2008-01-07]

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　■本報上海新聞中心記者凌翔、凌馨

經濟回顧與展望特輯之內地樓市

　地王頻出、樓價狂飆、炒家蜂至、量價齊跌、中介關門，房地產內企爭相到港上市、港資地產商潮湧北上開拓 —— 2007年的內地樓市可謂奇象四起。上半年，在深圳房價一路瘋漲帶動下，內地樓市再現全線飆升勢頭，神州「樓瘋」四起。10月，是內地樓市的「分水嶺」，隨著政府調控政策密集出台，年末樓市始現「有價無市」格局，穗深等地量價齊跌，提前入冬。炒家駐足，購房者持幣觀望，經歷了2007年瘋狂的盛宴後，2008內地樓市拐點若隱若現。

　14797元（人民幣，下同）/平方米，10月深圳房價較9月下跌約一成。在2007年連續9個月瘋狂領漲全國樓市後，這個城市的房價首次出現回落。

　自06年底深圳成為內地首個「萬元城」後，07年1月至5月，深圳房價同比漲幅連續5個月維持在10%的高位，半年漲幅超過50%。

　經歷了上半年的樓價狂飆，深圳關內已經很難找到均價低於1.8萬元/平方米的普通住宅，其中南山區新房均價接近2.2萬元/平方米，而3萬元/平方米已經成為眾多豪宅片區的「起價」。

外資猛掃樓港人入戰團

　這邊深圳房價高燒未退，那邊上海樓市又於5月後快速上揚。緊隨其後的，是武漢、成都、杭州等二線城市的房價普漲，排隊買房重現各地。在深圳，港人投資房市力度明顯加大。美聯物業門店經理小王曾經碰到一位本港投資者，一開口就是「我先買下50套吧」。一些港人舉家遷居深圳，白天在香港工作，晚上到深圳生活。而在上海，外資掃樓更為兇猛，收購整幢樓盤的大手筆屢見不鮮。

政府力調控穗深量價跌

　房價猛漲與和諧社會建設背馳，政府針對房市調控力度加大。多重打壓下，歲末樓市始現「有價無市」格局。上海10月以後的日均銷售量維持在800套水平，較高峰時期有所下降；北京市期房網日均簽約463套或59,963平方米，同比分別下降20.7%和22.5%。穗深樓市量價齊跌，提前「入冬」：廣州自10月下旬起重新颳起久違的「打折風」，成交量較9月卻跌18％，創出今年新低；深圳10月新房均價回落約一成，二手房交易量銳減36.78%。

步入調整期投資料緩增

　開發商與購房者之間的博弈，在2007年末陷入僵局。一份網絡調查顯示，65%的網友將「推遲買樓計劃」，63%的受訪者認為樓市「拐點」跡象已現。龍頭房企萬科地產董事會主席王石在接受媒體採訪時表示，「我承認樓市拐點確實已經出現了」。一些專家預測，中國房價調整期最長將達15個月。

　但北京大學房地產研究所所長陳國強卻表示，年末的樓市波動，「並不等於樓市整體將出現拐點」。他認為，當前樓市主要矛盾仍是供求矛盾，如果有效需要得不到滿足，房價下跌的期望必然破滅。

　國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任王小廣則預測，在2008年奧運會前，樓市將保持偏熱增長態勢；但奧運會後，受經濟周期性繁榮見頂等多重因素影響，房地產可能步入適度調整期，投資增長或將有所放緩。

調控組合拳為樓市降溫

　與房價上漲齊頭並進的，是政府接連出台的一系列樓市調控組合拳。從土地增值稅開徵，到限制外商投資房地產的「限外令」，再到旨在解決低收入家庭住房困難的「24號文」出台，中央針對內地房地產市場的調控一波接一波，而房價卻高燒不退。

　時近歲末，多項調控政策密集出台，瘋狂樓市被當頭潑下冷水。

　9月27日，央行、銀監會共同發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定購買「第二套房」者，貸款首付比例不得低於40%。

　11月1日，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，打擊「地王」、限制「囤地」。

　12月4日，國土資源部又與財政部、央行聯合發布《土地儲備管理辦法》，明確儲備土地必須符合規劃、計劃，優先儲備閒置、空閒和低效利用的國有存量建設用地。

　12月初，中央經濟工作會議為08年的經濟政策「定調」，明確貨幣政策由「穩健」轉為「從緊」。

　此後半個月時間裡，地產調控力度再增。首先是央行大幅上調存款準備金率1個百分點，令存款準備金比例達到14.5%的歷史高位；隨後《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》出台，對「第二套房」的界定，選取了以「戶」為單位的從緊標準，嚴格程度遠高於2004年以來的各種調控手段。至於預期08年試點開徵的物業稅，對年末備受打壓的樓市而言，更是隨時可能斬下的調控利劍。

　上海社科院房地產產業研究中心學術部主任陳則明認為，徵收物業稅的影響是長期的，從某種程度上說，它的影響「甚至比第二套房貸政策還要大」。

跑馬圈地忙「地王」頻現

　房企成功融資後，便開始大肆跑馬圈地。上半年，北辰實業和城開聯合，斥資92億天價在長沙拿地，刷新地王總價紀錄；

　8月，蘇寧環球拿下上海黃浦區163地塊，以6.69萬元/平方米創造樓板價最高紀錄；

　9月11日，萬科地產經過239輪拚殺，拿下福州新「地王」。

　屢屢創出的天價，令大部分土地價格已經達到周邊房價水平，甚至出現「麵粉貴過麵包」的倒掛現象。成本上浮明顯，「地王」周邊地區未來房價上漲已成必然。

　「東莞拍出全省地王」消息見諸報端後，當地網民無奈地表示：「沒想到東莞賣出這麼高的地價來，真是給了很多人一悶棍。」多數民眾認為，戴上「地王」帽子傳遞出的信號是 ——「房價又要漲了」。

2008年擬在港上市內地房企

上市時間　　　公司名稱　　　　　擬集資額　　　保薦機構

　　　　　　　　　　　　　　　　（百萬美元）

2008年　　　　恆大地產 (廣州)　　　　2000　　　　瑞信、高盛、美林

2008年上半年　星河灣 (廣州)　　　　　800-1000　　瑞銀、摩根士丹利