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■高盛研究報告預測，內地房地產不良貸款風險將在今年第四季和明年上半年初露端倪。
本報北京新聞中心記者 海巖
在金融海嘯席捲過後的美國，「一幢別墅不如一斤白菜貴」，眾多金融機構被逼向絕境，正所謂「房地產死，銀行亦死」。而大洋彼岸的中國，今年房地產市場明顯疲軟，8月份全國整體房價首次出現下降，「斷供」現象在部分城市偶有發生。儘管短期內房地產市場的風險尚可控，「斷供」亦不會大規模爆發，但高盛最新的研究報告警告，隨著房價回落，內地房地產不良貸款風險將在今年第四季度和明年上半年初露端倪。內地某銀行進行的相關測試結果認為，如果內地房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，四成房貸或會出現「斷供」。
在全球金融動盪、經濟疲軟的背景下，中國房地產市場也出現調整。今年年初以來，深圳、廣州、上海等地的房價出現比較大的回落，尤其到8月全國整體房價出現近兩年來的首次下降。深滬等房價回落比較大的城市出現「斷供」潮，並有向全國蔓延的趨勢。
「放貸漏洞」成隱患
高盛的最新研究報告認為，內地房地產行業成交量的持續下滑、購房者信心的疲弱、庫存的增加和毛利率的下滑將導致一些開發商遭遇現金流困境。而中國銀行業的房地產不良貸款風險將在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。
不過高盛認為，內地房地產市場出現系統性風險的可能性較小，而且銀行業受房地產行業的影響仍然相對較小。但中資銀行在開發貸款上的「放貸漏洞」卻有可能放大市場調整帶來的信貸風險。「中資銀行並沒有完全嚴格地執行相關政策，主要漏洞包括：開發貸款和銷售收入可能被挪用、房地產信貸抵押物價值可能被高估、貸款高度集中可能導致銀行易受高房價地區房價下跌衝擊」。
房貸比重高風險增
中國銀行高級分析師溫彬也警告，如果房地產價格下跌幅度超過貸款抵押比例，必將會使開發貸款和住房抵押貸款的違約率上揚。而目前出現的房地產商樓盤滯銷、資金回籠困難等問題，令房地產開發貸款風險同樣暴露出來。
溫彬還指出，內地國銀行業房地產貸款集中度逐步提高，銀行商業性房地產貸款餘額佔人民幣貸款的比重一般在20%左右，部分銀行高達30%以上。資料顯示，日本1992年地產泡沫破滅前夕不動產抵押佔貸款總額35.5%，1990年美國經濟危機時期不動產貸款餘額佔比為41.5%，1996年印尼地產危機時房地產貸款佔貸款總額的20%，1998年新加坡地產危機時這一比例為30%—40%。「相比這一水平，部分商業銀行的房地產貸款比例已經值得警惕。」溫彬說。
為全面掌控房地產信貸風險，央行及銀監會近期下達不少相關的文件，要求各商業銀行就房地產市場價格變化進行內部的「壓力測試」，即假設房價下跌至一定幅度對個人住房貸款不良率構成的影響。上海有銀行測試結果顯示，如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升。如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%，即四成房貸可能會出現「斷供」。
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