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■銅鑼灣時代廣場的公眾休憩用地違規出租，遭香港政府入稟高等法院向業主九倉索償；而香港許多市民多年來都不知道那裡是公共空間。
本報記者 彭美芳
銅鑼灣時代廣場因被指違規出租其對出的「公共空間」，歷年來收取巨額租金，今年6月被政府入稟控告其違反批地條款，要求就違約作出賠償，並交還多年來「多收」的租金及利息。事件當中固然涉及複雜的法律條文及原則，亦包括了政府及時代廣場對相關契約的不同理解，同時，也為「公共空間」的應用帶來新一層的反思，我們可以通識思維多個不同的角度，豐富相關的認識。
嚴格來說，香港的城市發展並未有「公共空間」(Public Space)的概念，在規劃署《香港規劃標準與準則》中，只有「休憩用地」(Open Space)的定義，屬「法定土地用途地帶，用以提供休憩用地及康樂設施供公眾享用」。所以有關討論的灰色地帶甚多，特別是當「公共空間」與商業機構或用地放在一起時，往往凸顯了商業原則與公眾利益的衝突，時代廣場事件就是一例。
政府與土地發展角度
在政府賣地或批地給私人發展商，有權因應情況要求發展商把項目中部分用地和設施，開放予公眾使用，包括行人天橋、行人通道、公眾可使用停車場、休憩空間等。其目的是「促進綜合設計、善用土地，以及更妥善規劃用地或使某類公眾設施得以早日落成，以滿足較廣的地區或全港需要和應付建議發展項目所帶來的人口。」而當發展商把發展藍圖交城市規劃委員會作研究時，政府有權要求發展商提供特定設施，基本上都是以市民的利益及便利為出發點的。
商業原則以賺錢為目的
另一方面，商業原則卻是盡量減低成本和提高盈利，以賺錢為最終目的，其實難以深責。按政府的入稟資料，時代廣場把約3千平方米「公眾可使用地」變成兩部分可收租金的「商業用地」，過去15年租給不同公司作展覽用途，每天租金標價達2萬8千元至12萬4千元。於03至05年，更曾租給星巴克咖啡店經營。時代廣場則指，一直根據契約條款收取出租費用，惟對收費細則與政府有不同詮釋，所以廣場方面並不認為自己有違約，未有就政府的要求回應及賠償，最終事情要交由法院處理。
公眾對公共空間欠認識
而就公眾角度，也反映了就「公共空間」欠缺共識以至認識的問題。由於事情涉及土地用途契約的技術細節，一般人並不會主動翻查，可以肯定的是，在風波發生之前，絕大多數市民並不知道原來時代廣場外的3千平方米是屬於「公家」的。同時，發展商的管理方法也讓市民出現錯覺，由於廣場空地上有時代廣場的保安人員巡邏，一般人都以為，該地段是時代廣場所規管及不能停留的，久而久之更成為習慣，不知道自己一直被剝削使用公共空間的權利。
文化人：應昇華為「人文空間」
文化人對於公共空間的討論更為深入，他們認為，公共空間應昇華為「人文空間」，不但只是供市民休憩般簡單，而是人文精神的栽培，增潤社會特色，讓社會多元化。以時代廣場為例，每逢節日，例如新年倒數、聖誕節派對等，這些活動不但能吸引市民對香港的歸屬感和認同感，本土文化亦會就透過這些活動而累積。若廣場被發展商「霸佔」，亦會影響文化發展。
「公共空間」的爭議若加上小業主的角色，情況便會更為複雜。位於大角咀的港灣豪庭，其分別位於1樓商場、2樓停車場及高層平台花園共9,800平方米地方，原來亦已被列為公眾可使用的「休憩空間」，有義務開放予其他市民。但問題是，有關地方自落成以來一直被認為是屬於私人物業，原本市民進入時也要經過重重關卡，至今年初才開放，從小業主角度看，要他們與公眾「分享」自己家的一部分肯定是難以接受的，加上開放後的保安、管理及維修等問題，全部都需要妥善處理。
小業主誤認平台花園屬私有
由於發展商在售出單位後物業業權已分散，政府曾提出一眾小業主可集資向政府購回有關地方，但也帶出回購責任據屬的問題。小業主已斥不少費用購買其單位，是否能負擔更多錢買回原以為屬於自己的平台花園？發展商賣出單位後，「公用設施」的問題仍然存在，又是否有責任解決？事實上，港灣豪庭小業主一直批評發展商售樓時誤導他們屋苑平台是私人設施，有責任為小業主回購平台，聲言要追討到底；但發展商卻指，售樓合約已清楚列明責任誰屬，不會出錢回購，令事情一直懸而未決。
另外，即使小業主最後成功購回上述地方，但公眾卻要面對活動空間減少的問題，香港市區土地短缺，是否能另闢新的公共空間呢？公眾利益又是否被侵犯呢？
92年至今 619公地設私樓內
根據政府公布資料，香港私人項目內公共空間，共有388個在1992至1997年落成，而於1997年後建成的則有231個。公共空間的問題涉及發展商的義務、政府監管、業主的權利以及公眾利益，各部分要如何平衡？於法理上又是否有依據，這些都是值得深思的問題。
關於在私人發展項目內提供公眾設施，及各區的公共空間資料，可見地政總署網頁：http://www.landsd.gov.hk/tc/legco/pfpd.htm
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