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陳鑑林 立法會議員
有立法會議員近日提出回購領匯股份，以恢復政府對房屋署轄下商場物業的控制權，認為這樣可阻止領匯瘋狂加租。現時領匯的租金釐定原則以市場為本，商戶對於巨額加租不講人情的企業作風甚為反感，他們擔心無法守業生計不保。不過，回購領匯股份，走回頭路，回復過去以房署為主的管理年代，又是否能解決問題？
我們不妨重看當年提出房署商場私有化的原因。當年房署管理的屋邨商場街市，設施陳舊，人流稀疏，管理不善，大片政府土地房產白白浪費，商戶投訴不絕。其實，這些並非全然是當年管理人員的素質問題，而是政府的公共角色和制度限制，令官員必須按規章公平公正辦事，無法靈活回應市場要求所引起的。這是當年提出引入私有化公屋商場概念，達到以商業管理形式，更好地管理政府產業的主要原因。再者，當時有調查亦指有逾六成市民支持分拆房委會商場及停車場上市，反對的只有兩成，可見領匯上市得到社會正面支持。
私有化有助提升管理質素
過去不少商戶均表示，領匯巨額優化商場，購物環境改善明顯，其中慈雲山商場在改善工程竣工後，人流量明顯上升，商戶營業額增加。不論商戶組織還是當區居民，均曾去信支持領匯的工作，說明領匯確實具備提升商場素質的能力。在商言商，商戶理解商場需額外投資改善設施，吸引顧客增加需求，適當加租無可厚非，否則租金再低亦無意思。以往商戶正是投訴房署此點。
所以，目前領匯加租的問題重心，在於如何在現有私有化的條件下，仍能制訂雙方同意的合理租金水平。如果管理優良確能增加生意，適當調整租金，小商戶是可理解的，但商戶們一方面不理解領匯的加租續租政策，一方面又無法表達意見，這令他們不能接受領匯突如其來的強硬加租態度，領匯與商戶的關係遂越趨惡化。這情況正由於領匯一方面過於強調市場掛帥而忽略了這些商戶原是房署承租人的背景，一方面管理層又與商戶溝通不足，彼此未能成為真正的合作伙伴。其實，領匯管理層若與商戶建立溝通渠道，彼此真誠地交換意見，將可減少許多誤會及磨擦，做到領匯管理下「租有所值，有商有量」的訂租共識。
有意見認為，政府回購並毋須直接參與管理，以往九鐵，今日港鐵，以至機管局，政府均擁絕對控股權，甚至全資擁有，卻仍以商業原則成功運作，上述憂慮可以排除。然而這些機構成功的原因，正是政府從未干預管理，這麼一來，回購不回購分別根本不大；再者，以小政府大市場為原則的特區政府，是否會因取回領匯控制權，便會貿然干涉領匯的管理工作？過去有立法會議員試圖要求政府作為九鐵、港鐵的持份者干預管理層，但據經驗，政府在九鐵港鐵管理事宜上仍非「為所欲為」的。
以優先收購權 限制領匯加租
另一方面，如果政府和民意繼續強調領匯的企業社會責任，領匯亦未敢貿然加租。首先，領匯若刻意與政府和社會民意對著幹，將有損企業形象，不利吸納長線投資者；其次，政府手中還有更強的皇牌。現時房委會還有不少商場物業，包括新建成的公屋商場。根據現行領匯與房委會的協議，房委會一旦再出售非核心物業，領匯有優先收購權。作為房地產信託基金，領匯有需要不時吸納新物業，優化資產組合，吸引投資者，這麼一來，只要政府不肯再拆售房委會商場，領匯的發展空間必然被嚴重壓縮，政府在目前的情形下，仍有主動權。
現時仍由食環署管理的政府街市，早前即被審計署再次批評管理不善，衛生、租金、舖位等問題叢生。這再給予我們一個啟示：政府直接介入能否帶來最佳效果？提出回購領匯股份以求重走過去的年代，純粹追求政府控制，思維片面單邊，仍然顧此失彼。領匯的管理的確比房署時代進步，現時的問題在於領匯失去了過去房署作為政府部門服務公眾的責任感。總而言之，既能保留私有化的優良管理，又能容許商戶反饋意見，釐定租金水平，兩面平衡，方為上策。
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